別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野沢温泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野沢温泉 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 民宿 Ｗ3 民宿、一般住宅等が 混在する傾斜地の住 宅地域 北西5.6m村道 水道、ガス、下水 戸狩野沢温泉 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 スキー場や温泉街にも近く、 古くからの民宿が多い地域 街 路 ５．６ｍ村道 交通 施設 戸狩野沢温泉駅東方 7.9km 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 外国人が不動産取得を再開しており、今後もこの傾向に拍車がかかるものと予測する。新型コロナの影響で下落 していた地価は、当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村内の住宅地域及び住商混在地域が圏域である。近年需要者の中心となっていた外国人による不動産取 得は、コロナ禍の中一時的に停止していたものの、令和４年に入り再び増加してきている。取引価格は日本人間の取引 よりかなり高額のものが多い。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでおり、これによる価格への 影響は認められない。取引が少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 冬季に限定した飲食店の賃貸は散見されるものの、賃貸住宅は村営で賃貸による宿泊施設等は見られず、賃貸市場が未 成熟の地域のため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、数少ない村内の取引事例を採用して試算しており、市 場実態を反映した価格である。取引にあたっては価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる地域で あるため、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降、主として国内の観光客に的を 絞り込んでいたが、入国規制の緩和もあり令 和４年後半からは外国からの観光客も増えつ つある。 外国人による不動産取得が再開しており、特 に令和４年後半は新規成約が増加した。外国 人は地域によって独自の価格差を付けている ようである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％