別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小布施 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小布施 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番 ②地積 　(㎡) 586   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南5.2m町道 水道、ガス、下水 都住 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 果樹園に囲まれた農家集落地 域 街 路 ５．２ｍ町道 交通 施設 都住駅北西方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画法第３４条第１１号区域であり市街化調整区域の規制が緩和されているが、地縁・血縁等が強い農家集 落地域であり一般の需要は殆どない。但し、町内住宅地価格上昇の影響もあって地価の下落率は縮小している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小布施町の市街化調整区域内住宅地域及び隣接市の農家集落等である。調整区域は生活利便性や環境面の 整備が不足している場合が多く、需要者は周辺地域に地縁・血縁を有する者に限定される傾向にある。町内では市街化 区域内の宅地開発余地が少ないことから市街化区域周辺の一般住宅が多い調整区域内住宅地域では市街化区域並みの高 価格取引が散見されるが、近隣地域は農家集落であり宅地取引は少なく中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は町内市街化調整区域内住宅地の取引事例の内、地域特性の類似する農家集落内の事例を重視して求めたもの であり、市場性を反映した説得力のある価格である。一方、市街化調整区域は公法上の規制から賃貸用建物の建築が困 難であり賃貸需要も見込めないため収益価格は試算しなかった。因って、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との 検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 93.1] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小布施町は住宅地として人気があり、県内外 から転入が見られ、人口は微減傾向ながら社 会動態では近年プラス基調が続いている。 市街化調整区域の農家集落には開発の動きは 見られず、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％