別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小布施 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小布施 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上高井郡小布施町大字福原字松川端２２０番１２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南7m町道 水道、ガス、下水 小布施 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 須坂市に近い河川堤防沿いの 住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 小布施駅南方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の影響は見られず宅地需要は堅調で、今後もこの状況が続くものと予想されることから、地価は安定的 に上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内を中心に隣接する市町村の住宅地域が圏域。需要者は町内居住者が中心で、近隣市町村からの転入 者も見られる。線引きされた都市計画区域で開発余地が少ないため、宅地開発は小規模なものがほとんどであるが、分 譲単価の割高なものでも取引されるなど、需給関係は安定している。取引の中心となる土地の価格帯は１０００万円～ １３００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格はやや古い取引 も含むが、いずれも町内の事例を採用し、試算しており、実証的で信頼性が高い。自用目的の取引が主で、取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小布施 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [112.5] [104.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は町内の不動産市 場には影響がなく、宅地需要は引き続き堅調 を維持している。 河川堤防沿いの住宅地域で災害リスクも多少 存するものの、地価に影響はしていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％