別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小布施 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小布施 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.5m町道 水道、ガス、下水 小布施 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地利用度の高い古くからの 住宅団地 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 小布施駅東方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当町中心地域に準ずる位置にある住宅団地であり、価格形成要因の変動状況に記載のとおり、独自の不動産市場 の下で需要は堅調で、取引地価水準にもその反映が認められ、今後も上昇傾向にて推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内住宅地域を中心に隣接須坂市・中野市を含み形成される。需要者は、町内居住者を中心に町外より の需要も認められる。指定面積が小さい当町市街化区域の宅地供給は限定されるが、中心地域にて歴史的街並み保存が 行われ、イメージが良好な町として、独自の不動産市場を形成し、需要は堅調に推移している。需要水準総額は、土地 総額１２００～１５００万円、土地建物総額で３０００万円程度が中心となる価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は戸建住宅地域で、賃貸市場熟成の程度が低く、収益価格の試算は行わなかった。本地域及び類似地域において は、当町の特性からも、戸建住宅利用を目的とした居住快適性を重視した自己使用目的取引が多くを占め、地価水準面 で一定の関連性が認められる類似地域に信頼性ある取引事例が求められた。よって、評価額の決定にあたっては、本地 域の要因を反映する比準価格を採用することとし、単価と総額の関連にも留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は社会動態の増加により横ばい。歴史的 背景を有する住環境良好な町として、独特の 不動産市場を形成し、取引価格も高水準で需 要も堅調に推移。 地域に変動要因は認められない。区画整然と した住宅団地で、需要動向は需要は堅調であ り、地域動向も安定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％