別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 坂城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂城 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.

鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m町道 水道、下水 坂城 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 坂城町中心部に程近く、小学 校・保育園等にも近接する古 くからの住宅エリア 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 坂城駅北東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は、坂城町の中心部に程近いものの、その人口及び世帯数は減少傾向にある。その地域要因に特段の変動 は認められないことから、地価の下落は継続すると予測せざるを得ない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂城町及びその隣接市の住宅地域である。典型的需要者は、坂城町に地縁的選好性を有するマイホーム 保有目的のエンドユーザーが中心となる。坂城町は、製造業を基幹産業とするものの、町外からの通勤者が多く、住宅 地の需要には、必ずしも繋がっていない。坂城エリアは、坂城町の中心部にあるが、商業施設からは距離もあり、生活 の利便性はやや劣る。その価格水準は、土地が１，０００万円以内、新築戸建も２，０００万円程度が主流となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、比較的古くからの住宅街にあって、幅員４ｍの道路に面し、居住の快適性を有することから、住まいとし ての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格については、地域の実情と 投資採算性の観点から、その試算を断念した。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性 等を考慮し、比準価格を以て、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが 、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱 えており、不透明感も強まっている。 相対的に地価が低位に留まる地域への好意的 な需要も一部に認められるが、全体的には坂 城町の住宅地需要は、なお弱含みにて推移し ている。 個別的要因について、特段、変動は認められ ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％