別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白馬 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 白馬村条例 土砂災害警戒区域 (60,200) 1:1.5 店舗兼住宅 ＳＲＣ2F1B ホテル、飲食店、土 産品店等が建ち並ぶ 商業地域 北東6m村道 水道、ガス、下水 白馬 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ村道 交通 施設 白馬駅西方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) 白馬村条例 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗・宿泊施設等が建ち並ぶ商業地域。円安・水際緩和措置により村内スキー場麓での観光地では収支回復期待 ・不動産投資期待は膨らんでおり、不動産需要は今後も強含みで推移していくと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白馬村及び隣接市村の商業地域。需要者の中心は観光関連の事業を目的とする個人及び企業が想定できる 。需給動向はコロナ禍の終息を見据えた村内スキー場麓の観光地での収支回復期待、また円安・水際緩和措置により国 内外からの不動産投資期待が高まっており、周辺でも突出して高い価格水準での取引が散見される。需要の中心となる 価格帯は各取引ごと個別性が強く、画地規模によっても取引水準が変わるため一定の水準は見定め難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗・旅館等が建ち並ぶ商業地域で取引は自用目的が中心で、賃貸を想定した市場参加者は確認出来ないほ か、標準的な賃料の把握は困難であるため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から事例の収集 を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件は上記状況を 踏まえ市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大町 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村内スキー場麓の観光地でも収支回復の期待 は高まっているほか、不動産市況においては 継続的な不動産投資行動が見受けられる。 スキー場に近接した立地条件により底堅い需 要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.2 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％