別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 白馬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白馬 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６ ②地積 　(㎡) 999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 白馬村条例 1:1.5 住宅 Ｗ2 別荘を中心にペンシ ョンも見られる地域 北東5.2m村道 水道 白馬 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 「みそら野」別荘地 街 路 ５．２ｍ村道 交通 施設 白馬駅南西方 2.9km 法令 規制 （都）  (60,200) 白馬村条例 ⑤地域要因の将 　来予測 「みそら野」別荘地では、別荘目的・移住目的の住宅地需要が増加する一方で、売物が枯渇しており、売り手優 位の市場環境にあることから、地価は今後も上昇傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野県内を中心とするリゾート地域全般であるが、強い代替競争関係が認められるのは、白馬村のみそ ら野別荘地と名鉄白馬別荘地である。中心的な需要者は別荘や永住用住宅建設目的の個人であるが、シャレー・レスト ラン等建設目的の事業者も需要者として想定可能である。このところ、需要は増えているが供給はほとんどないことか ら、需給関係が引き締まっている。画地規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自用物件が中心で、適切な賃貸事例が得られないため、収益価格の試算は断念した。比準価格 は、みそら野や名鉄白馬別荘地内の類似地域で生起した取引事例に基づくもので実証的であり、比準の過程も適切で、 規範性が高い。また、近隣地域は、居住の快適性等が重視される住宅地域であって、自用目的の取引が中心である。以 上より、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白馬 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,080 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 53.4] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白馬村では、別荘や永住目的の別荘地需要が 強いが、管理体制の整った別荘地の供給は少 ないため、需給関係が逼迫している。 近接地域や周辺の別荘地域では、別荘等の新 築が多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.7 ％  ％