別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 まつかわ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   まつかわ -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡松川村字東川原５６５１番３９８ ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 西4.5m村道 水道、下水 北細野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ村道 交通 施設 北細野駅北東方 550m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する安曇野市に比較的近い住宅地域であり、地域要因に格別の変動は認められず、地価は横ばい傾向で推移 すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は松川村及び隣接自治体の住宅地域であり、需要者の中心は松川村及び近隣自治体の居住者である。 一定の需要は認められるものの、新規の住宅供給は少ない。近年は利便性が良好な地域が嗜好される傾向が強く、利便 性・居住環境が劣る地域では一層取引が少ない。市場の中心価格帯は土地で５～７百万円前後、新築戸建住宅で２５～ ３０百万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の戸建住宅中心の既成住宅地域に所在している。民間の賃貸住宅市場の熟成度が低く、規範性の ある賃貸事例の収集が困難であり、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格 は類似性を有する同一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格であ る。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　まつかわ -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [128.4] [102.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松川村の人口は微減、世帯数は増加で推移し ている。高齢化率は県平均よりやや高い。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.8 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％