別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 まつかわ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   まつかわ -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡松川村字赤芝７０１９番２０１ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西3.8m村道 水道、下水 信濃松川 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．８ｍ村道 交通 施設 信濃松川駅南東方 300m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 村中心部で駅に近い利便性の高い住宅地域。人口動向はほぼ横這いであるが村内の住宅需要は郊外の新興住宅地 に集中する傾向にあり、既存住宅地は緩慢に推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松川村及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は松川村若しくは隣接市町に在住し地縁性を有する居住者 。需給動向は低金利政策・住宅ローン減税の後押しもあり、新規宅地分譲地は完売するなど一定の需要が認められる一 方で、既存住宅地は依然弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地２００～２５０㎡前後で５００万円 程度、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度が標準的であるが、規模、建物品等でバラツキがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした戸建住宅地域であり、取引は自用目的が殆どである。賃貸物件は散見される程度であ り賃貸需要は乏しいため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、同一需給圏内から類似の事例収集を行い、比 準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高いものと判断。上記状況を踏まえ、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格との変動率も検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松川村の人口はほぼ横這いで推移しているほ か、低金利・住宅ローン減税等の政策で住宅 需給バランスは比較的安定してきている。 既存住宅地域である。価格形成に影響を及ぼ す特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％