別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 木曽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木曽 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木曽郡木曽町福島５７５１番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 木曽川北側の既成住 宅地域 東3.8m町道 水道、下水 木曽福島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．８ｍ町道 交通 施設 木曽福島駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心の既存住宅地域である。町の中心市街地に近いことから利便性は認められるが、地区内の人口は 減少傾向で、高齢化率も上昇しつつある。地方経済の不透明感もあり、地価は当面下落が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木曽町全域、広域的には木曽郡一円の住宅地域で、特に町中心市街地及びその周辺に強い代替関係がある 。需要者は地元地縁者、町内や木曽郡内の居住者が中心。需給動向は、供給が限られているものの、人口の他への流出 ・減少等を受け宅地の有効需要は弱含みで、借地形態も多く特に近時では土地取引件数は少ない。需要の中心となる価 格帯は、土地のみで総額５００万円前後である。戸建分譲はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心の住宅地域で、周辺に民間の共同住宅は少なく、賃貸借市場は未成熟である。当該地域では 住宅地としての居住の快適性・利便性等が重視される自用を目的とする取引が大半である。したがって収益還元法は適 用せず、現実の取引事例に基づいた実証的かつ市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年に比べ、町内の人口減少傾向は変わらな い。高齢化率も４０％を超えており、県を大 幅に上回っている。 価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％