別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 高森 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高森 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥村　節夫   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下伊那郡高森町下市田２９６４番７ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模低層店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 南7.5m県道 水道、下水 市田 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 市田駅北西方 210m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は核店舗がない駅前通りの小規模小売店舗等を中心とした既存商業地域。隣接市町村の大型店進出の影 響並びに少子高齢化による消費需要減退により商況は下降気味で、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高森町及び隣接する市町村の市街地の商業地域である。需要者は、主として高森町内で小規模店舗を営む 個人及び法人が中心である。郊外型店舗の進出及び交通手段の変化による駅前商業地の衰退の影響を強く受け、地方圏 の景気動向が依然低迷していること等もあって需要はほとんどなく、地価は下落傾向が続いている。取引事例は個別性 が強く市場における中心価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅前と一体的に形成されてきた旧来からの商店街である。店舗需要は自己利用目的が大半で、賃貸を想定 することは現実的でない。従って市場実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率は松川町に比べ小さく、高齢化 率は県平均をわずかに上回る。取引は地域間 のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透 明感増す。 郊外型大型店に押され、地盤沈下が続く。リ ニア中央新幹線事業による地価への影響は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％