別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高森 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高森 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下伊那郡高森町下市田２４６３番２外 ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅のほかに農地等 も見られる丘陵地の 住宅地域 南西4m町道 水道、下水 市田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 市田駅西方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 河岸段丘の上段部にて面的な広がりにはやや限定的な丘陵地の住宅地である。町役場、小・中学校等の公共施設 等に程近く利便性が高いため当地域の地価は今後も弱含みながら安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高森町内を中心として隣接の飯田市北部郊外及び松川町の住宅地域。需要者は高森町一円及び周辺市町村 からの転入者である個人が中心である。町役場、小中学校等に比較的近いものの、傾斜地等が多い地勢上の理由等から 同一需給圏内での競争力は弱く、需給は弱含み傾向にある。市場における中心価格帯は、土地のみの場合、総額で３０ ０万～５００万円前後であると認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域及び周辺地域においては賃貸物件への需要は限定的でアパート等共同住宅は少ない。取引は自用の戸建住 宅の取得を目的としたものが中心となっている。よって本件では収益価格は求めなかった。本件では当町内の取引事例 より試算され市場実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決 定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高森 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [154.0] [103.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町全体の人口は微減傾向で推移している。人 口減少率は県平均よりもやや大きく、高齢化 率は概ね県平均よりもやや高目である。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％