別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 高森 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高森 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥村　節夫   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下伊那郡高森町吉田２２７９番６３ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東4m町道 水道、下水 市田 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 市田駅北方 910m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、中規模一般住宅の建ち並ぶ中規模の分譲住宅地域で、近年西方の国道沿いに商業施設が進出して おり、町内でも利便性の高い住宅地域であるが、地価は昨今の経済情勢を反映し、弱含みで推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高森町及び隣接する市町村の住宅地域。需要者は、高森町及び周辺市町村に居住する個人が中心である 。住宅地団地としての熟成度は高く、開発余地はほとんどないため団地内の取引は極めて少ない。小中学校等の公共機 関からやや距離があり、地価は弱含みに推移している。土地は３００㎡程度で６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活の利便性は概ね良好で、南方には公営住宅は見られるものの民間のアパートは少なく、賃貸市場は未成熟で不動産 の取引内容も自用目的での取引が大部分である。このため、収益還元法の適用を断念し、現実の市場の取引実態を反映 する比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても 妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率は松川町に比べ小さく、高齢化 率は県平均をわずかに上回る。取引は地域間 のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透 明感増す。 特に大きな変動要因は見受けられない。リニ ア中央新幹線事業に係わる顕著な地価変動も 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％