別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 松川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松川 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥村　節夫   TEL.

鑑定評価額 1,970,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下伊那郡松川町元大島１４６９番１外 ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (90,200) 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ3 低層店舗兼住宅等が 建ち並ぶ既成の近隣 商業地域 北16m県道 水道、下水 伊那大島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 伊那大島駅東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 同町中心部に位置し小規模小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域。近年の郊外大型店舗の進出及び少子高齢化に よる消費需要の減退により当該地域の収益性は年々低下しており、今後も地価下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ伊那大島駅周辺の既存商業地域及び国県道、主要町道沿い等にある商・住混在地域で、需要者の中 心は松川町内で商業等を営む事業主が主体。近年の周辺市町村への大型店舗等の進出、長引く消費不況等を反映して、 収益性は年々低下し、業務用地需要は減少しており、地価水準は下落傾向が続いている。上記のような需給関係を反映 して、業務用地取引は少なく、有っても極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象近隣地域における宅地需要は自用の店舗用地等が中心であり、賃貸物件は少なく、後継者難による空き店舗、又 は店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。よって本件では収益価格は求め なかった。現実的な市場の動向を直接反映し、取引市場価格反映度の高い比準価格を標準とし、コロナ禍等も斟酌の上 、鑑定評価額を上記の通り決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率は高森町に比べやや大きく、高 齢化率は県平均を若干上回る。取引は地域間 のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透 明感増す。 当町内の中心商店街であるも、郊外型大型店 等への顧客流出により収益性は低下し、高齢 化も進行。目立った地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％