別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長野宮田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野宮田 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡宮田村３４５５番４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北西4.3m村道 水道、下水 宮田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ村道 交通 施設 宮田駅南西方 600m 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 伊那市並びに駒ヶ根市のベッドタウン的な宅地需要を内包するも、近年はやや人口減少傾向にあり村内住宅地価 自体は弱含みにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は宮田村の中心部及び外周部の住宅地域。需要者は村内の居住者を中心として、地価が比較的低位である ことによる値頃感から周辺市町村等の他地域よりの転入も認められる。近年の村人口の減少傾向等もあって需要は弱含 みで、地価は依然として若干の下落傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地は総額で５００万円前後、新築の 戸建物件は２０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は宮田村内の類似地域である住宅地域よりの事例を中心に求めたもので、実証的であり規範性が高い。近隣 地域内にはアパートがほとんどみられず、賃貸市場も未成熟のため収益還元法の適用を断念した。自用の戸建住宅の取 得を目的とした取引が中心となるため、市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地の価格との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野宮田 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.9] 100 [139.0] [101.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減で推移しており、高齢化率は県平 均より低い傾向にある。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％