別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南箕輪 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南箕輪 9-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.

鑑定評価額 46,200,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡南箕輪村字北原１６３４番２８６ ②地積 　(㎡) 4,238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ4 中規模の工場、営業 所等が建ち並ぶ工業 地域 東8m村道、南側道 水道、下水 木ノ下 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   500 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     4,238 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ村道 交通 施設 木ノ下駅西方 3.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速インターに連接する広域農道沿いの北原工業団地内に存し、地域内の工業地需要は比較的安定的に推移して きており、また近時のコロナ禍等による影響は比較的微弱にて、ほぼ安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 一部高圧線下地　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は県内の中・南信地区を中心とした工業地域一円で、特に上伊那地域の工業団地に強い代替性を認めるこ とができる。需要者は工場、物流拠点、研究施設を求める長野県内外の法人である。コロナ禍による影響等も懸念され るも現状では比較的堅調な工場地需要が認められ、中長期的には設備投資も堅調であり、工業地需要は比較的安定的に 推移している傾向にある。画地規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺の工業団地等では貸倉庫等も一部見受けられるものの一般的ではなく、大部分が自社工場である。したがって工 場の賃貸市場が成立しておらず、賃料水準の把握も困難であることから収益価格は試算出来なかった。本件では、上伊 那地区一円から収集した工場地または面大地の取引事例等から求められ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [212.8] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産は緩やかに増加している。景気動向は持 ち直しの動きが見られるも新型コロナ感染症 再拡大等への影響を注視する必要がある。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+115.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％