別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 飯島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯島 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 8,180 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡飯島町七久保４４５５番２ ②地積 　(㎡) 557   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する農村住宅 地域 南西4.5m町道 水道、下水 七久保 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 七久保駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 七久保地区の中心部近くの農家住宅、一般住宅混在の住宅地域。同町自体は人口減少が続き、町内における宅地 需要も減退傾向にあり地価は今後も弱含み傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,180 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として飯島町七久保地区を中心とした町内の住宅地域一円と認められる。需要者の中心は、七久保地区 内の地縁、血縁を有する個人需要者が中心である。当地区を含む飯島町全体として人口減少、高齢化が進み、かつ地縁 的選好性の強い地域であるところから需要は限定され、地価は弱含みのままにて推移している。需要の中心となる住宅 地の価格帯は、土地のみの場合、総額で４００万～６００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は農家住宅等を主体とし一般住宅も混在する農家集落地域であり、アパート等も少なく、当該周辺地域では賃 貸市場は熟成していないところから収益方式は適用しないこととした。当該地域周辺では取引価格水準を指標とし価格 決定されることが一般的であるため、七久保地区内にて収集の事例群より求められた比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [152.8] [100.0] 100 8,180  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減で推移しており、高齢化率は県平 均より高く上昇傾向にある。地方経済の先行 き不透明感は強まりつつある。 地域要因に特段の変動は見られない。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％