別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕輪 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕輪 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡箕輪町大字中箕輪字北城１３１７３番６１ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 東4.3m町道 水道、ガス、下水 木ノ下 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．３ｍ町道 交通 施設 木ノ下駅西方 950m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、今後も現状を維持しつつ推移するものと思われる。画地規模の大き い分譲住宅地域でやや競争力に欠け、土地に対する需要は弱含みを続けている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、箕輪町全体の住宅地域であり、特に利便性の優れる住宅地域に強い代替性が認められる。需要者は、箕 輪町在住者のほか、上伊那エリアの企業に勤務する第一次取得者が考えられる。箕輪町の住宅地としては画地規模が大 きいことから、市場性の面で劣り、地価についてはやや弱含みで推移。取引価格帯としては土地のみの場合で６５０万 円前後の物件が需要の中心となっており、新築戸建は２３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を中心に求めたもので、実証的であり、規範性が高い。周辺にはア パートがみられず、賃貸市場も未成熟のため収益還元法の適用を断念した。自用の戸建住宅の取得を目的とした取引が 中心となるため、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は減少傾向で推移しており、高齢化 率は県平均より低いものの上昇傾向にある。 宅地需要は総じて弱含みである。 旧来からのやや規模の大きい区画が整然とし た分譲住宅地域内にある。当該地域の地価は 下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％