鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

辰野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２２０３８２ -45472	上伊那郡辰野町		建付地	（　）	不整形	北東9.6m町道、南東4m、二方路		（都）１住居 (70,200)
b	１２２０８２０３８２ -43865	上伊那郡辰野町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m県道、北西4m、角地		（都）近商 (80,200)
c	１２２０４２０３８２ -42056	上伊那郡辰野町		更地	（　）	長方形	北東14m町道、北東6.8m、角地		（都）近商 (90,200)
d	１２１１２２０３８２ -45281	上伊那郡辰野町		建付地	（　）	不整形	南西5.2m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	１２２０７２０３８２ -41021	上伊那郡辰野町		更地	（　）	長方形	北西3.3m町道、中間画地		（都）２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,125	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 57.1]	21,500	100 [ 88.4]	24,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	25,100
b	(　 ) 11,497	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 50.0]	100 [ 103.0]	22,012	100 [ 84.5]	26,050		26,800
c	(　 ) 19,998	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	18,883	100 [ 80.1]	23,574		24,300
d	(　 ) 11,827	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 82.4]	19,889	100 [ 78.8]	25,240		26,000
e	(　 ) 19,557	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	19,964	100 [ 88.0]	22,686		23,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -42.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,100 円／㎡]

辰野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,750,410	576,603	2,173,807	2,103,740	70,067	（　0.9729） 68,168	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,310,923 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

辰野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	10.5 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２・３階居宅（平均専有面積２７㎡、１Ｋタイプ、４戸）の店舗兼共同住宅（外部駐車場）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	90.0	54.00	1,804	97,416	2.0	194,832
							1.0	97,416
2～ 3	共同住宅	60.00	90.0	54.00	1,346	72,684	1.0	72,684
							1.0	72,684
～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		242,784		340,200
								242,784

⑨年額支払賃料	242,784 円　×　12ヶ月　＝　 2,913,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,913,408 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,813 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,671,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	340,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 242,784 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,695 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,750,410 円　　　　（　 23,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	辰野（共）　　　　-301	1,472 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 2 F B
b	辰野（共）　　　　-7	1,320 ( 1,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,375
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

辰野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,103 円	2,913,408　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,400 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 576,603 円　（　　　　　　 4,845 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,103,740 円（　　　　　 17,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,750,410 円
②総費用	576,603 円
③純収益　①－②	2,173,807 円
④建物等に帰属する純収益	2,103,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	70,067 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 573 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
辰野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

辰野 5-1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　下平　智行

TEL.

鑑定評価額

2,930,000 円

１㎡当たりの価格

24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模小売店舗が建ち並ぶ中心商業地域	北西15m県道、北東側道	水道、下水	辰野 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

辰野駅南西方

270m

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ所謂旧市街地の商業地域である。人口減による購買力の低下、事業主の高齢化等により商
況は弱く、近時の物価高の影響等もあり地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、辰野町内全域、特に駅近くの商業地域及び商住混在地域であり、広くは上伊那地域北部の商業地域に代
替性が認められる。需要者は、当該地域に地縁を持つ町内の個人事業者が中心である。営業収益悪化や大型店舗に対す
る競争力低下、事業主の高齢化や後継者不足の問題、さらに近時の物価高の影響等もあり商業地の不動産取引は停滞し
ている。市場での需給の価格水準は、取引が少なくかつ個別事情が大きく反映されていることから判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内での賃貸物件は稀で、自用の店舗併用住宅が多い。このように賃貸市場は未成熟であり、昨今の店舗の大型
化・郊外化により顧客は隣接市町を含む商業地域に流出し、数少ない賃貸物件も賃料水準が低位のままである。旧来か
らの商業地といえども自用目的の取引が主であることから、現実の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格
を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

この一年間で町全体の総人口は減少傾向、高
齢化率はほぼ横這いである。地方経済の先行
き不透明感は依然として漂っている。

既存の商業地は郊外の大型店舗に顧客を奪わ
れ衰退傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

辰野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０３８２ -43865	上伊那郡辰野町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m県道、北西4m、角地		（都）近商 (80,200)
b	１２２０６２０３８２ -47218	上伊那郡辰野町		更地	（　）	不整形	南西5.7m町道、北西5.7m、角地		（都）商業 (90,342)
c	１２２０５２０３８２ -38563	上伊那郡辰野町		更地	（　）	袋地等	北東6.8m町道、南東14m、二方路		（都）近商 (90,200)
d	１２２０９２０３８２ -37861	上伊那郡辰野町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,497	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 50.0]	100 [ 103.0]	22,012	100 [ 87.3]	25,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 15,132	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	18,247	100 [ 76.0]	24,009		24,700
c	(　 ) 18,444	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	21,085	100 [ 86.7]	24,319		25,000
d	(　 ) 23,985	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,793	100 [ 89.3]	26,644		27,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 -5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

辰野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,754,459	553,892	2,200,567	2,106,580	93,987	（　0.9722） 91,374	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,757,192 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

辰野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	10.5 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２・３階は単身者タイプ（１Ｋ、専有面積２７㎡程度）、外部駐車場。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	90.0	54.00	1,817	98,118	1.0	98,118
							1.0	98,118
2～ 3	居宅	60.00	90.0	54.00	1,346	72,684	1.0	72,684
							1.0	72,684
～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		243,486		243,486
								243,486

⑨年額支払賃料	243,486 円　×　12ヶ月　＝　 2,921,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,921,832 円　　×　　 8.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,676,398 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,486 円　×　　 91.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,486 円　×　　 91.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,754,459 円　　　　（　 23,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	辰野（共）　　　　-3	1,287 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 2 F B
b	辰野（共）　　　　-10	1,307 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

辰野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,800 円	28,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	146,092 円	2,921,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,892 円　（　　　　　　 4,655 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,106,580 円（　　　　　 17,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,754,459 円
②総費用	553,892 円
③純収益　①－②	2,200,567 円
④建物等に帰属する純収益	2,106,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	93,987 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	91,374 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,757,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）