鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

御代田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２２０３２３ -41106	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.2m町道、西4m、角地		（都）風致地区 (70,200)
b	１２１０９２０３２３ -41282	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m町道、中間画地		（都）風致地区 (60,200)
c	１２２０５２０３２３ -37487	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ台形	北西3m町道、中間画地		（都） (60,200)
d	１２２０４２０３２３ -40830	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	１２１１０２０３２３ -36718	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	台形	北東3m町道、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,361	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	13,153	100 [ 97.9]	13,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	13,400
b	(　 ) 12,200	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	12,260	100 [ 89.1]	13,760		13,800
c	(　 ) 16,053	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	16,675	100 [ 115.0]	14,500		14,500
d	(　 ) 16,849	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	16,717	100 [ 108.4]	15,422		15,400
e	(　 ) 9,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	9,940	100 [ 80.0]	12,425		12,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,900 円／㎡]

御代田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,783,093	885,909	3,897,184	3,781,400	115,784	（　0.9707） 112,392	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,247,840 円　　　　（　 5,560 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御代田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	Ｗ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	404 ㎡	12.5 m x 28.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均面積４０㎡、全８戸、駐車場付。地域の標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	160.00	100.0	160.00	1,324	211,840	1.0	211,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		423,680		423,680
								0

⑨年額支払賃料	423,680 円　×　12ヶ月　＝　 5,084,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,084,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 305,050 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,779,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	423,680 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,783,093 円　　　　（　 11,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	御代田５公０８３７１　　　　-3	1,129 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 88.4]	100 [100.0]	1,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,325 円/㎡　月額支払賃料（　 1,324 円/㎡）　基準階 1 F B
b	御代田５公０８３７１　　　　-4	1,216 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,380
c	御代田５公０８３７１　　　　-2	1,252 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,304

御代田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,400 円	51,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,525 円	5,084,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,984 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,800 円	51,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,100 円	51,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,100 円	51,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 885,909 円　（　　　　　　 2,193 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,781,400 円（　　　　　 9,360 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,783,093 円
②総費用	885,909 円
③純収益　①－②	3,897,184 円
④建物等に帰属する純収益	3,781,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	115,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,247,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,560 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
御代田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御代田 -2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

5,620,000 円

１㎡当たりの価格

13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番				②地積　(㎡)	404 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	台形 1:2	住宅Ｗ2	農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域	北5m町道	水道、下水	御代田 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧北国街道沿いを中心とする
古くからの住宅地域。南西向
き傾斜地。

街

路

基準方位　北　５ｍ
町道

交通

施設

御代田駅北西方

1.6km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの住宅地域は新興地への転出志向なども受けて地価は弱含みで推移してきたが、居住環境の良好な地域
の価格が上昇に転じた影響を受け場所によっては下げ止まり傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,660 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の近隣地域は農家集落的色彩が濃いが、農家集落は個別性が強く代替競争関係は希薄であり、価格はむしろ
低廉な価格帯の住宅地の影響を受けると考えられるため、同一需給圏は御代田町内の既成住宅地域を含め広域的に把握
した。需要者は御代田町の居住者が大半で、地縁的選好性が色濃い。一次取得者層は、より利便性快適性に優れる郊外
型新興住宅地域を志向する傾向が強く、古くからの地域は敬遠されがちであり需要の中心は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼
性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等は少なく、また家賃水準も低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格
に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格
を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　御代田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[103.0]

100
[133.7]

[100.0]
100

13,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口は緩やかではあるが上昇傾向にあり、
居住環境の良好な住宅地及び一般住宅・別荘
の混在地等では需要が増加している。

特記すべき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

御代田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６２０３２３ -45660	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m町道、南東4m、角地		（都）１低専 (50,60)
b	１２２０２２０３２３ -41106	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.2m町道、西4m、角地		（都）風致地区 (70,200)
c	１２２０４２０３２３ -40832	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.8m町道、中間画地		（都）１低専風致地区 (50,80)
d	１２１０９２０３２３ -41282	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m町道、中間画地		（都）風致地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,167	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	11,919	100 [ 80.8]	14,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,800
b	(　 ) 13,361	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	13,153	100 [ 89.8]	14,647		14,600
c	(　 ) 11,916	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	11,940	100 [ 91.2]	13,092		13,100
d	(　 ) 12,200	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	12,260	100 [ 93.1]	13,169		13,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,900 円／㎡]

御代田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,909,633	1,031,354	3,878,279	3,781,400	96,879	（　0.9707） 94,040	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,880,800 円　　　　（　 4,660 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御代田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	Ｗ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	404 ㎡	12.5 m x 28.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均面積４０㎡、全８戸、駐車場付。標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	160.00	100.0	160.00	1,272	203,520	2.0	407,040
							1.0	203,520
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		407,040		814,080
								407,040

⑨年額支払賃料	407,040 円　×　12ヶ月　＝　 4,884,480 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 192,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,076,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,771,891 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	814,080 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 407,040 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 130,090 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,909,633 円　　　　（　 12,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	御代田５公０８３７１　　　　-1	1,169 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,272 円/㎡）　基準階 1 F B
b	御代田５公０８３７１　　　　-2	1,252 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,318
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御代田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,300 円	51,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	355,354 円	5,076,480　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,800 円	51,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,100 円	51,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,100 円	51,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,031,354 円　（　　　　　　 2,553 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,781,400 円（　　　　　 9,360 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,909,633 円
②総費用	1,031,354 円
③純収益　①－②	3,878,279 円
④建物等に帰属する純収益	3,781,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	96,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,880,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,660 円／㎡）