鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

軽井沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０３２１ -42779	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	台形	東14.5m国道、中間画地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (80,200)
b	１２２０６２０３２１ -45448	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m国道、中間画地		（都）１住居高度地区1種10m 自然保護対策要綱 (60,200)
c	１２２０８２０３２１ -42850	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m町道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (60,180)
d	１２１１２２０３２１ -44254	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	台形	南東9m町道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,490	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,490	100 [ 51.0]	206,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 83,181	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,846	100 [ 51.9]	161,553		162,000
c	(　 ) 117,803	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,751	100 [ 68.9]	178,158		178,000
d	(　 ) 137,195	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,030	100 [ 87.4]	177,380		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -40.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -40.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

軽井沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,930,178	4,055,934	11,874,244	9,662,400	2,211,844	（　0.9458） 2,091,962	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	39,470,981 円　　　　（　 89,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

軽井沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	ＲＣ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱	90 ％	200 ％	200 ％	442 ㎡	19.2 m x 22.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１、２階店舗。駐車場なし。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,793	712,215	3.0	2,136,645
							0.0	0
2～ 2	店舗	300.00	90.0	270.00	2,374	640,980	3.0	1,922,940
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	87.5	525.00		1,353,195		4,059,585
								0

⑨年額支払賃料	1,353,195 円　×　12ヶ月　＝　 16,238,340 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 315,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,553,340 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 662,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,891,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,059,585 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,930,178 円　　　　（　 36,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	軽井沢５公０３８７９　　　　-2	2,856 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,793 円/㎡）　基準階 1 F B
b	軽井沢５公０３８７９　　　　-3	2,414 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,823
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

軽井沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,655,334 円	16,553,340　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 420,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,055,934 円　（　　　　　　 9,176 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,662,400 円（　　　　　 21,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,930,178 円
②総費用	4,055,934 円
③純収益　①－②	11,874,244 円
④建物等に帰属する純収益	9,662,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,211,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,091,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,470,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
軽井沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

軽井沢 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　悦雄

TEL.

鑑定評価額

74,300,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４				②地積　(㎡)	442 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (90,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、飲食店等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	西16m県道	水道、下水	軽井沢 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

軽井沢駅前から旧軽井沢銀座
に至る県道沿いの商業地域。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

軽井沢

880m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
高度2種最高13m
自然保護対策要綱

⑤地域要因の将
　来予測

旧軽井沢銀座に至る軽井沢本通り沿いの商業地域であり、旧軽井沢の旺盛な別荘需要を背景に店舗、マンション
、ホテル用地等の多用途での利用が見込めることから有効需要者は多く地価は強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は軽井沢駅周辺から軽井沢本通り沿い及び旧軽井沢銀座商店街を中心とした商業地域。需要者は小売、飲食
業を営む地元の事業者、観光シーズンを中心に営業する首都圏に基盤をもつ企業等である。旧軽井沢の旺盛な別荘需要
を背景に、当該地域も店舗の他、マンション、ホテル等の多用途での利用が見込めることから有効需要者は多いものと
思料される。個々の取引実態は個別の事情により価格の幅があり需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は観光地における商業地域であり、夏季の観光シーズンを中心に営業する店舗が主体であることから年間を通
した適正な賃料水準等の把握が難しく、収益価格は試算過程に想定要素を含むため信頼性はやや劣る。一方、比準価格
は類似性を有する商業地、混在地の事例を基に試算した実証的で市場の実態を反映した価格であるので、本件では比準
価格を中心に収益価格を関連づけて単価と総額の関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　軽井沢 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    164,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧軽井沢の旺盛な別荘需要を背景とし、ホテ
ル、マンション用地としての需要も見込める
商業地であり、地価は上昇傾向にある。

コロナ禍における行動制限等が解除され、観
光客が戻りつつあり商況の改善が期待されて
いる。

個別的要因による変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

+2.4 ％

３　試算価格算定内訳

軽井沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０３２１ -42850	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m町道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (60,180)
b	１２２０９２０３２１ -36673	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	ほぼ整形	西3m町道、南西3m、角地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,160)
c	１２２０２２０３２１ -41173	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、中間画地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (80,200)
d	１２１１２２０３２１ -44254	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	台形	南東9m町道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m (60,200)
e	１２１１１２０３２１ -45576	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	長方形	南14m町道、中間画地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,803	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,751	100 [ 72.1]	170,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 241,430	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,776	100 [ 139.1]	176,690		177,000
c	(　 ) 264,340	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	274,649	100 [ 159.1]	172,627		173,000
d	(　 ) 137,195	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,030	100 [ 88.8]	174,583		175,000
e	(　 ) 225,978	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,147	100 [ 138.5]	170,503		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

軽井沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,939,113	2,955,608	10,983,505	8,271,600	2,711,905	（　0.9458） 2,564,920	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	48,394,717 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

軽井沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱	90 ％	200 ％	200 ％	442 ㎡	19.2 m x 22.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗のフロア貸し、屋外駐車場を想定。地域の標準的階層・利用状況等を考慮した。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

同種の建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	85.0	255.00	2,640	673,200	3.0	2,019,600
							0.0	0
2～	店舗	300.00	88.0	264.00	2,070	546,480	3.0	1,639,440
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	86.5	519.00		1,219,680		3,659,040
								0

⑨年額支払賃料	1,219,680 円　×　12ヶ月　＝　 14,636,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 519.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,636,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 731,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,904,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,659,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,939,113 円　　　　（　 31,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	軽井沢５公０３８７９　　　　-3	2,414 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,630	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,647 円/㎡　月額支払賃料（　 2,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	軽井沢５公０３８７９　　　　-1	2,713 ( 2,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,797
c	軽井沢５公０８３７１　　　　-2	2,363 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,514

軽井沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	678,000 円	113,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	731,808 円	14,636,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 415,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 904,000 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,955,608 円　（　　　　　　 6,687 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,271,600 円（　　　　　 18,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,939,113 円
②総費用	2,955,608 円
③純収益　①－②	10,983,505 円
④建物等に帰属する純収益	8,271,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,711,905 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,564,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,394,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）