別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 軽井沢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -5 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８ ②地積 　(㎡) 658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (60,192) 1:1 別荘 Ｗ2 戸建別荘を中心に一 般住宅等も見られる 別荘地域 北東4.8m町道 水道、下水 信濃追分 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 なだらかな林、原野に中規模 別荘等が散在する地域。 街 路 ４．８ｍ町道 交通 施設 信濃追分駅北方 2.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,192) 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅介在の別荘地域。徐々に戸建別荘等が増えつつあるが、熟成進展は緩やか。首都圏の別荘地需要は付近 にも及んでおり、地価は強含み。今後も上昇基調継続が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は軽井沢町全域に及び、軽井沢町北西部の別荘地により強い代替競争関係が働く。別荘地の需要者は首都圏 の個人あるいは法人であるが、付近には地元居住者の住宅地需要も及んでいる。多くの買手は別荘建築ないしは一般住 宅建築を目的としており、単なる資産保有目的での取得は少ない。コロナ禍がテレワーク移住など新たなニーズを生じ させ、需要がより強くなっている。取引される画地規模は様々で需要の中心となるような価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一円には一部にアパートも見られるが、戸建別荘ないしは専用住宅が圧倒的中心をなしており、例外的な利用方法と位 置づけられる。付近の取引に際しては品等、植生、眺望等快適性に関連する要因が重視され、収益性が選択指標となる ことはない。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心にしながらも、軽井沢町及び御代田町に散在する地価公示 標準地及び地価調査基準地との価格バランス、前年価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口総数ほぼ横這い。生産年齢人口は減 少傾向。コロナ禍によってリモートワーク移 住など新たな需要が生じ、その流れが継続し ている。 広域的には各所で宅地開発、別荘建築が進ん でいるが、近隣地域に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％