別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 軽井沢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.

鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１ ②地積 　(㎡) 1,655   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:1.2 別荘 Ｗ2 中規模別荘、保養所 等が見られる別荘地 域 南5.4m町道 水道 軽井沢 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 南軽井沢の幹線道路背後に位 置する、ゴルフ場に囲まれた 平坦な別荘地域。 街 路 ５．４ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅南西方 3.5km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの影響により移住目的の需要が高まり、地価上昇、品薄の状況で追分や発地地区等の周辺部に需要が 拡大。特に当地は軽井沢ＩＣと中心部を結ぶ幹線道路背後で利便性が良く需要が堅調。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は軽井沢町内に所在する中級程度の別荘地域。需要者の中心は首都圏在住の所得水準が比較的高い個人、会 社経営者等である。新型コロナの影響及びリモートワークの社会的認知により移住目的の需要が増加し、地価を押し上 げている模様。地域の中心を貫通し高速ＩＣ～軽井沢駅を結ぶ県道背後に位置する利便性の良い当地域は、需要が堅調 で地価は上昇傾向にある。規模や環境等により取引価格は区々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む地域は、軽井沢南部に位置する品等が中程度の別荘地域であり、賃貸あるいは事業用として収益の用 に供することは想定し難く、専ら自用の戸建別荘としての利用が最有効使用と判定されるため収益還元法は適用しなか った。一方、比準価格の試算にあたっては同一需給圏内の類似地域から最新かつ価格牽連性の高い事例を収集でき補修 正も適正に行われているため規範性は高い。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　軽井沢 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [111.9] 100 100 [100.0] 100 [244.8] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により移住目的の需要が増 加し、別荘地、戸建住宅地ともに価格は上昇 傾向。 特記すべき地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+140.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％