別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 軽井沢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 486,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外 ②地積 　(㎡) 3,656   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 (40,50) 1:1.5 保養所 ＲＣ2F1B 大規模別荘、保養所 が見られる別荘地域 西6m町道、南側道 水道 軽井沢 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 別荘ないし保養所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 全国的に知名度の高い旧軽井 沢地区の別荘地域。平坦地勢 。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 純化された高品等の別荘地域。一円各所で別荘、保養所等の建築が進んでおり、今後も堅調な推移が見込まれる 。首都圏需要が強く、地価上昇が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 別荘ないし保養所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 側道セットバック　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は軽井沢駅から２ｋｍ内外の平坦地に及び、旧軽井沢と称される別荘地域により強い代替競争関係が作用す る。需要者は首都圏の法人及び富裕層に属する個人であり、地元の買手は転売を目的とした業者に限定される。近隣地 域周辺は高級別荘地として人気が高く、首都圏の厚い有効需要に支えられて地価上昇が続いている。高値事例も見られ 、市場は強気である。取引の規模は２千～１万㎡、総額は２～１０億円と分布幅が広く、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘、保養所等の自用物件が中心をなしており、賃貸別荘などの収益物件はほとんど見られない。また、取引に際して は品等、安全性、植生、眺望等快適性に関連する要因が重視され、収益性が選択の指標に入ることはないため、収益価 格は求めなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心にしながらも、軽井沢町における他の地価公示標準 地の対前年変動率、価格バランス、単価と総額との関連性に充分留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　軽井沢 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口総数ほぼ横這い。生産年齢人口は減 少傾向。コロナ禍によってリモートワーク移 住など新たな需要が生じ、その流れが継続し ている。 地域要因に特段の変化はない。高級別荘地に 対する首都圏法人個人の需要は引き続き多い 。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％ +5.6 ％