別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 軽井沢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２ ②地積 　(㎡) 715   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:1.2 別荘 Ｗ2 中規模別荘が見られ る大規模分譲別荘地 域 東5.2m町道 水道 中軽井沢 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県によって開発された大規模 分譲別荘地「小倉の里」 街 路 ５．２ｍ　町道 交通 施設 中軽井沢駅南方 5.0km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 首都圏需要が広範に及び、周囲に高値事例も見られる。新型コロナの影響により移住目的の需要が増え、引き合 いが強く地価は今後も上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は軽井沢町内に所在する別荘地域、特に軽井沢南部の発地地区別荘地に強い代替競争関係が認められる。最 終需要者は首都圏の個人あるいは法人で、地元の買手は転売目的の業者がほとんどである。多くは別荘建築を購入目的 としており、単なる資産保有目的での取得は僅少。新型コロナの影響及びテレワークの社会的認知を受けて付近に対す る需要は底堅い。需要の中心となる価格帯については、規模、立地条件等個別格差が大きく把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む地域は、軽井沢南部に位置するやや価格帯の低い別荘地域である。専ら自用の戸建別荘としての利用 が最有効使用と判定され、また貸し別荘等の適正な賃貸事例は入手し難いことから収益還元法は適用しなかった。一方 、比準価格の試算にあたっては同一需給圏内の類似地域から最新かつ価格牽連性の高い事例を収集でき補修正も適正に 行われているため規範性は高い。よって比準価格を標準とし市場の動向を検証のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により移住目的の需要が増 加し、別荘地、戸建住宅地ともに価格は上昇 傾向。 特記すべき地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％