別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 軽井沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　悦雄   TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２ ②地積 　(㎡) 1,295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:2 別荘 Ｗ2 中規模別荘のほか保 養所も散在する別荘 地域 南東7m町道 水道 軽井沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 軽井沢の中でも人気が高い南 ヶ丘・南原の別荘地域。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 南ヶ丘・南原は旧軽井沢に次いで人気が高い別荘エリアであり、利便性も良好で品等も良い事から需要は旺盛で 地価は上昇傾向が続いているが、一時の突発的な高値取引は減少して概ね安定的に推移して居る。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道１８号と同国道軽井沢バイパスとの狭間の南ヶ丘・南原の別荘地域を中心として、その周辺の中級別 荘地域一帯である。需要者は首都圏在住の企業経営者等の高額所得者層、保養施設を目的とした企業等である。南ヶ丘 ・南原は旧軽井沢に次いで人気の高い別荘エリアで利便性も良いため近年需要は旺盛に推移しており、地価の上昇傾向 が強い。各取引価格には幅があり、標準的な価格帯の把握は難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 南ヶ丘地区の取引が少ないので比準価格は南原の別荘地等の類似性の高い別荘地の事例を採用し、要因格差の判定を適 切に行って求めた実証的で市場性を反映した価格であり説得力を有する。又、当該地域は別荘地で別荘・保養所の自用 目的の取引が支配的であり、賃貸物件は見られず、加えて町の行政的規制により採算の合う賃貸用建物の想定は困難で あるので収益還元法は適用せず、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧軽井沢の旺盛な別荘需要が周辺地域に波及 し、又、近年は町内への移住者が増加傾向で ある状況等から軽井沢町の全体的需要は堅調 である。 南ヶ丘・南原の別荘地域は旧軽井沢に次ぐ人 気の高い別荘エリアであり、旧軽井沢の高級 別荘地の供給が限られている状況も影響し需 要は旺盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.2 ％  ％