別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小海 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小海 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１ ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅、中 規模一般住宅混在の 住宅地域 東4.3m町道 水道、下水 小海 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１４１号東側背後の農家 集落 街 路 ４．３ｍ町道 交通 施設 小海駅北方 3.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家集落で格別の変動要因はなく当面現状維持と予測。町が中部横断道ＩＣ近くに開発した１９区画の分 譲地は完売し、現在千代里信号近くに新たな分譲地を開発中。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は町内を中心に佐久穂町・佐久市南部における住宅地域一円。集落内の需要者は地域内居住者が主であった が、中部横断道ＩＣ開設以降周辺に一般住宅が増えている。当該地域は佐久市商圏に属し、佐久市等への通勤者が多く 人口流出が顕著となっているため、町は分譲地の開発を進めている。取引される敷地の規模が多様であり、かつ取引事 例が乏しく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼 性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、 収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性を的確に反映して いる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小海 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [125.1] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小海町の人口は４，２２７人、生産年齢人口 は２，０２６人と下落傾向で推移している。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％