別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安曇野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 9-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市豊科高家２２８７番１７ ②地積 　(㎡) 2,694   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 1:2 工場 中規模の工場等が建 ち並ぶ郊外の工業団 地 南東9.5m市道 水道、下水 梓橋 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 あづみの産業団地内 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 梓橋駅北東方 3.3km 法令 規制 （都）  (60,200) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 梓川スマートＩＣに近接する工業団地である。当該工業団地の拡張事業が完了し、進出企業が順次操業を開始し ている。工業地の需要は比較的堅調であり、地価は当面やや強含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内各地の工業地域に及ぶが、特に強い代替関係が認められるのは、松本市、安曇野市内の工場団地等 の工場地域と把握される。需要者の中心は、県内外の事業者であり、輸送施設の整備の状況を重視する傾向にある。需 給動向は、企業の設備投資の回復から、工業地の需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は、規模、業種、取引事 情等個別性が強く、一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の利用形態が一般的で、賃貸物件は少なく地域の標準的な賃料水準、経費率等が見出し難いため、標準 的な純収益の把握は困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は、用途、規模等が類似する取引事例を広域的に収 集し、比準の過程も概ね妥当と思われる。自用目的の取引が多い当該地域においては、市場実態を反映したものと理解 される。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [147.0] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 積極的に設備投資を行う企業も見られ、大規 模工場地には一定の需要が認められる。 あづみ野産業団地の拡張事業が完了し、進出 企業が順次操業を開始している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％