鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

安曇野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７２０２２０ -40285	安曇野市		更地	（　）	不整形	北東4.1m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,200)
b	１２２０５２０２２０ -38134	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9.2m国道、東6m、二方路		（都）準住居安曇野市条例： (70,200)
c	１２２０４２０２２０ -41042	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.7m国道、北東4.5m、二方路		（都）商業安曇野市条例： (80,400)
d	１２２０１２０２２０ -37757	安曇野市		建付地	（　）	長方形	北西2.8m市道、南3.2m、二方路		（都）商業安曇野市土地条例 (90,240)
e	１２２０１２０２２０ -37815	安曇野市		建付地	（　）	不整形	西8.5m国道、中間画地		（都）１住居安曇野市土地条例 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,886	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,650	100 [ 78.8]	46,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,500
b	(　 ) 36,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,817	100 [ 87.0]	41,169		41,200
c	(　 ) 40,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	41,573	100 [ 96.3]	43,170		43,200
d	(　 ) 32,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	43,261	100 [ 93.8]	46,120		46,100
e	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	44,484	100 [ 96.7]	46,002		46,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

安曇野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,511,809	854,682	3,657,127	3,520,920	136,207	（　0.9725） 132,461	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,499,264 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安曇野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業安曇野市土地条例	90 ％	400 ％	400 ％	124 ㎡	9.0 m x 13.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸し、延床面積は地域の標準的な規模、駐車場は敷地外での賃貸を想定した。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

標準的な建物を想定して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	2,070	147,488	3.0	442,464
							1.0	147,488
2～ 2	事務所	95.00	80.0	76.00	1,739	132,164	3.0	396,492
							1.0	132,164
3～ 3	事務所	95.00	80.0	76.00	1,594	121,144	3.0	363,432
							1.0	121,144
～

～

計		285.00	78.3	223.25		400,796		1,202,388
								400,796

⑨年額支払賃料	400,796 円　×　12ヶ月　＝　 4,809,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,809,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 384,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,424,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,202,388 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,796 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 75,959 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,511,809 円　　　　（　 36,386 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安曇野（店）　　　　-301	2,310 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,111 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安曇野（共）　　　　-315	1,790 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,989
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

安曇野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,400 円	48,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	192,382 円	4,809,552　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,700 円	48,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 854,682 円　（　　　　　　 6,893 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,520,920 円（　　　　　 28,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,511,809 円
②総費用	854,682 円
③純収益　①－②	3,657,127 円
④建物等に帰属する純収益	3,520,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	136,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,499,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
安曇野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

安曇野 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　宮坂　祐里

TEL.

鑑定評価額

5,390,000 円

１㎡当たりの価格

43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安曇野市豊科４８４９番３外				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）安曇野市土地条例 (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西15m市道	水道、下水	豊科 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 15 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

豊科駅東方

180m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
安曇野市土地条例

⑤地域要因の将
　来予測

豊科駅近くの既成商業地域で、当面は現状推移だが、住宅地への移行も考えられる。郊外型店舗への顧客流出か
ら、商業用途需要は低調であるが、堅調な住宅地需要に下支えされ、地価は横這い傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、安曇野市内の商業地域又は混在地域一帯であるが、豊科駅及び穂高駅周辺の商業地域が特に代替性が高
い。需要者の中心は、地元を主とする事業者等であるが、住宅地需要者も想定される。郊外型店舗への顧客流出等から
既存商業地の商況は低迷し、商業用途の需要は低調であるが、堅調な住宅地需要に下支えされ、地価は安定的に推移し
ている。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、豊科地区内の類似地域における実際の取引事例に基づき試算されたもので、実証的である。近隣地域及び
その周辺商業地は賃貸物件も見られるが、賃貸需要は低調であり、空室も多く、収益価格は低位に試算された。また、
想定要素も多く、相対的信頼性に劣る。よって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を勘案し、類似標
準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続
いている。市内既存商業地の商況は低調であ
るが、郊外では大型店の出店等が相次いでい
る。

郊外地域に大型ショッピングセンターのオー
プンが相次いでおり、中心市街地内の商業地
の顧客流出傾向が見られる。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

安曇野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４２０２２０ -41042	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.7m国道、北東4.5m、二方路		（都）商業安曇野市条例： (80,400)
b	１２２０１２０２２０ -37754	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西10m国道、南14.9m、北東4m、三方路		（都）商業安曇野市土地条例 (90,400)
c	１２２０１２０２２０ -37757	安曇野市		建付地	（　）	長方形	北西2.8m市道、南3.2m、二方路		（都）商業安曇野市土地条例 (90,240)
d	１２１１２２０２２０ -44522	安曇野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		（都）１住居安曇野市土地条例 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	41,573	100 [ 100.0]	41,573	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 34,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	44,927	100 [ 104.0]	43,199		43,200
c	(　 ) 32,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	43,261	100 [ 89.2]	48,499		48,500
d	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,000	100 [ 98.9]	60,667		60,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,200 円／㎡]

安曇野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,523,801	855,824	3,667,977	3,520,920	147,057	（　0.9725） 143,013	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,698,358 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安曇野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業安曇野市土地条例	90 ％	400 ％	400 ％	124 ㎡	9.0 m x 13.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２～３階事務所（フロアー貸し）建物で駐車場は敷地外での賃貸を想定

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

店舗・事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	76.0	72.20	2,101	151,692	3.0	455,076
							1.0	151,692
2～ 2	事務所	95.00	80.0	76.00	1,720	130,720	3.0	392,160
							1.0	130,720
3～ 3	事務所	95.00	80.0	76.00	1,589	120,764	3.0	362,292
							1.0	120,764
～

～

計		285.00	78.7	224.20		403,176		1,209,528
								403,176

⑨年額支払賃料	403,176 円　×　12ヶ月　＝　 4,838,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,838,112 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,563 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,436,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,209,528 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,091 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 403,176 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 76,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,523,801 円　　　　（　 36,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安曇野（店）　　　　-301	2,310 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,142 円/㎡　月額支払賃料（　 2,101 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安曇野（事）　　　　-4	1,927 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

安曇野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,400 円	48,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	193,524 円	4,838,112　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,700 円	48,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 855,824 円　（　　　　　　 6,902 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,520,920 円（　　　　　 28,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,523,801 円
②総費用	855,824 円
③純収益　①－②	3,667,977 円
④建物等に帰属する純収益	3,520,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	143,013 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,698,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）