別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安曇野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -9 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市三郷明盛３３２７番２ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる住宅 地域 西5m市道 水道、下水 中萱 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農家住宅や農地が多い 地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 中萱駅西方 850m 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 安曇野市のうち三郷明盛地区では住宅地需要が堅調であるが、近隣地域周辺は農家など画地規模が大きい画地が 多く、取引は低調であることから、当面、地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安曇野市内の住宅地域全般であるが、三郷地区、堀金地区、豊科地区の郊外を中心とする。需要者は、 近隣地域に地縁的選好性を有する者が多いものと見られるが、市内に居住又は通勤する一般的な一次取得者も想定可能 である。近隣地域周辺は画地規模が大きく総額が嵩むが、居住環境に優るため、底堅い需要が認められる。市場での需 要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円前後、新築戸建物件では３５００万円前後が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺にはアパート等が少なく、行政的条件からも賃貸アパートの建設が困難であることから、収益価格は試算 しなかった。比準価格は、価格水準や環境条件等が類似する類似地域で現実に生起した取引事例に基づき試算したもの で、規範性が高い。近隣地域は、利便性や居住の快適性等が重視される戸建住宅を主体とする地域で、自用目的の取引 が中心である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安曇野市全体では、人口減少と高齢化により 住宅地需要は減退しているが、利便性が高い 地域では、コロナ禍に関わらず住宅地需要は 堅調である。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％