別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安曇野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -8 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 3,360,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市堀金烏川１７２７番９ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 (60,100) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅が見られる住宅 地域 西5m市道 水道、下水 豊科 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 豊科駅北西方 4.1km 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既存住宅地域で、安曇野市条例の規制等から開発が進む見込みは少なく現状を基 調に推移。需要は低調だが供給も少なく、また底値感もあるため、地価は概ね横這いを継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安曇野市郊外及び松本市梓川地区の住宅地域一帯である。需要者の中心は安曇野市及び周辺市町村居住の 一次取得者であるが、農家住宅については地縁を有する者が殆どであり、地価は緩慢に推移している。但し、近時周辺 では新興住宅地の分譲もされており、他県からの移住者を中心とする新たな需要も確認される。需要の中心となる価格 帯は、土地４００万円～６００万円、新築戸建物件では２，６００万円程度が標準的。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、既成集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、安曇野市条例により共同住宅の建築が認められない地 域（田園環境区域）に存することから共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、居住の 快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的である。以上より、比準価格を標準とし、前年価格との均衡等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安曇野市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。堀金地区の人口は微減傾向で、宅 地需要は二極化傾向が鮮明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％