別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 安曇野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -5 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市豊科田沢４９１７番１４ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南6m市道 水道、下水 田沢 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 田沢駅北方 870m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ線路東側の山裾に位置する既存住宅地域。市内でも東端に位置し面的な広がりに乏しいことと各種施設から 距離的に離れているため市場性は弱含みで二極化が鮮明な市場の実態を反映して現状で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内豊科田沢地区および明科光地区を初めとする既存住宅地域全般と判定した。需要者は新興住宅が殆ど であるが近隣縁故者を中心に市内第一次取得者。需給動向は、利便性が劣る地域であるため供給は一定数あるものの需 要は弱含み動向。市場で中心となる価格帯としては土地が７０～８０坪で６００～７００万円台が最多価格帯、建物付 の新築分譲で総額２０００万円台後半～３０００万円台前半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は安曇野市内住宅地の代替性の高い事例より試算したもので、比準の過程も適正で市場の実態を反映し規範性 が高い。一方賃貸市場は未成熟であり、投資採算性が見込めないため、収益価格の適用は断念した。以上より、市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [102.0] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安曇野市の人口は、地域により二極化してお り、豊科や穂高等のうち環境や利便性に優る 地域は増加し、既成の農家集落地域では減少 傾向が続く。 地域要因に特別の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％