鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

安曇野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６２０２２０ -46243	安曇野市		更地	（　）	ほぼ整形	南西5.1m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,100)
b	１２２０８２０２２０ -43178	安曇野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m未舗装道路、南1.5m、西1.5m、三方路		（都）安曇野市土地条例 (60,100)
c	１２２０８２０２２０ -43264	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.5m市道、東2m、角地		（都）安曇野市土地条例 (60,100)
d	１２２０７２０２２０ -40228	安曇野市		建付地	（　）	不整形	東4.6m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,200)
e	１２２０９２０２２０ -36976	安曇野市		更地	（　）	袋地等	南西5m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,796	100 [ 100.3]	21,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,700
b	(　 ) 21,180	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,765	100 [ 89.1]	23,305		23,300
c	(　 ) 21,464	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	23,992	100 [ 102.0]	23,522		23,500
d	(　 ) 22,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	24,289	100 [ 100.4]	24,192		24,200
e	(　 ) 20,615	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	21,765	100 [ 100.2]	21,722		21,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,900 円／㎡]

安曇野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間が経過し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸物件がほとんどない、戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
安曇野 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

安曇野 -3

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　茅野　武弘

TEL.

鑑定評価額

6,270,000 円

１㎡当たりの価格

22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安曇野市堀金烏川５１２２番２７				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）安曇野市土地条例 (60,100)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に農地も見られる新興住宅地域	北4.8m市道	水道、下水	豊科 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．８ｍ市道

交通

施設

豊科駅北西方

2.9km

法令

規制

（都）
(60,100)
安曇野市土地条例

⑤地域要因の将
　来予測

農村部介在の比較的新興の住宅地域で、特別な地域変動要因はなく現状のまま推移していくと予測する。景気動
向を反映して値頃感もあり、地価は横ばい傾向にて推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は堀金地区を中心とした安曇野市内の住宅地域のほぼ全域と判定。需要者層は同市内並びに近隣町村部等
の地縁性のある居住者等が中心である。需給動向については全体として需要はやや弱含みながらも比較的堅調で、需要
の中心となる価格帯は、土地が６００～７００万円、戸建住宅で２６００～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象近隣地域を含む周辺部は戸建中心の住宅地域で、自用目的の取引が中心である。賃貸物件は数が少なく賃貸借市
場は熟成していないうえ、地主の課税対策での建築が主であり、賃料水準的に採算性確保等の点で規範性が乏しいため
収益還元法は採用しないこととした。また、対象地域は快適性・居住性を重視した住宅地であるので比準価格を採用し
、代表標準地との均衡を考量のうえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　安曇野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[109.7]

[100.0]
100

22,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は二極化が顕著である。豊科の住
宅地一部で上昇気運。住宅地は総じて価格安
定傾向にある。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

安曇野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９２０２２０ -36976	安曇野市		更地	（　）	袋地等	南西5m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,100)
b	１２２０７２０２２０ -40218	安曇野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m市道、南6.5m、角地		（都）安曇野市土地条例 (70,100)
c	１２２０３２０２２０ -35975	安曇野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m県道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,100)
d	１２２０５２０２２０ -38024	安曇野市		更地	（　）	不整形	北5.9m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,100)
e	１２１１０２０２２０ -37375	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、東4m、角地		（都）安曇野市土地条例 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,615	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	21,765	100 [ 100.2]	21,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,700
b	(　 ) 29,972	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	28,632	100 [ 121.7]	23,527		23,500
c	(　 ) 30,359	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,853	100 [ 128.4]	23,250		23,300
d	(　 ) 27,534	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	28,499	100 [ 126.4]	22,547		22,500
e	(　 ) 20,100	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,612	100 [ 98.2]	19,971		20,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,900 円／㎡]

安曇野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成済みの宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用目的の取引が主で賃貸借市場は熟成していないことと、戸建住宅中心の住宅地域で、民間の賃貸住宅が見出せないため非適用。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ