鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東御 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２２０２０３ -40733	上田市		更地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	１２１１２２０２１７ -44309	佐久市		更地	（　）	不整形	東11.5m県道、南西6.5m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１２２０４２０２０３ -40372	上田市		更地	（　）	長方形	北東10.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２１１２２０２１９ -43748	東御市		更地	（　）	ほぼ台形	南西9.9m県道、中間画地		（都） (60,200)
e	１２００７２０２１９ -39470	東御市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m国道、北西6m、角地		（都）工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,881	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	20,927	100 [ 89.8]	23,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 21,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	25,201	100 [ 105.8]	23,819		24,300
c	(　 ) 26,087	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	25,829	100 [ 104.9]	24,622		25,100
d	(　 ) 22,954	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,040	100 [ 91.7]	24,035		24,500
e	(　 ) 24,585	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	25,668	100 [ 107.5]	23,877		24,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,400 円／㎡]

東御 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,184,074	1,450,100	4,733,974	3,918,780	815,194	（　0.9445） 769,951	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,527,377 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東御 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	ＬＳ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,239 ㎡	31.0 m x 39.5 m	前面道路：国道　 12.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,520	532,000	3.0	1,596,000
							1.0	532,000
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		532,000		1,596,000
								532,000

⑨年額支払賃料	532,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,384,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,384,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 319,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,064,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,596,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 532,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 104,112 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,184,074 円　　　　（　 4,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東御久５公０３８７９　　　　-3	1,256 ( 1,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸５公０８３７１　　　　-1	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [136.0]	100 [100.0]	1,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東御 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,500 円	53,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	319,200 円	6,384,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,800 円	53,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	53,100 円	53,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,100 円	53,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,450,100 円　（　　　　　　 1,170 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,918,780 円（　　　　　 3,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,184,074 円
②総費用	1,450,100 円
③純収益　①－②	4,733,974 円
④建物等に帰属する純収益	3,918,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	815,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	769,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,527,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
東御 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東御 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

TEL.

鑑定評価額

29,900,000 円

１㎡当たりの価格

24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東御市滋野字牧家乙２２４９番２外				②地積　(㎡)	1,239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域 (70,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	中規模営業所、給油所等が散在する路線商業地域	南西12.8m国道、東側道	水道、下水	滋野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

未成熟な郊外路線商業地域。

街

路

１２．８ｍ国道

交通

施設

滋野駅北西方

1.0km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

小諸市寄りに存する郊外の路線商業地域であるが、地元滞在率が低水準にある東御市では上田市や佐久平駅周辺
への顧客の流失傾向が著しく、商況が回復する兆しが見られない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東御市の幹線沿いの商業地域を中心に上田市、小諸市等の近隣市の路線商業地域も含む。需要者は小売・
飲食業、沿道サービス業を営む地元の事業者が中心である。小諸市寄りに存する郊外の路線商業地域であるが、地元滞
在率が低水準にある東御市では上田市や佐久平駅周辺への顧客の流失傾向が著しく、商況が回復する兆しが見られない
。又、需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は平家建店舗を想定したが、幹線沿いの商業地では駐車場に多くの面積が必要であり建物面積がその分小さく
なってしまう影響等から低位に求められる傾向にある。比準価格は東御市の他、小諸市、上田市の実際の取引事例を基
に試算しており実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって本件は市場の実態を反映した比準価
格を中心に、収益価格を関連づけ代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東御 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,300 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[102.0]

100
[131.9]

[102.0]
100

23,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ここ数年県内景気が緩やかな回復傾向で都市
部を中心に需要が上向いているが、東御市で
は波及効果が弱く市全体的に需要は依然弱含
みである。

地元滞在率が低水準にある東御市では、上田
市や佐久平駅周辺への顧客の流失傾向が著し
く、当該地域も商況が回復する兆しが見られ
ない。

角地による利便性の他は個別的要因による市
場性の大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

東御 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３２０２１９ -35415	東御市		更地	（　）	不整形	南15.8m県道、西16.8m、角地		（都）工業 (70,200)
b	１２２０４２０２１９ -40206	東御市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m県道、北西6m、角地		（都） (70,200)
c	１２２０６２０２０８ -45808	小諸市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２２０５２０２０３ -37260	上田市		建付地	（　）	不整形	南9m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,091	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	15,911	100 [ 62.7]	25,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 12,212	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	11,865	100 [ 51.2]	23,174		23,600
c	(　 ) 17,645	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.2]	24,932	100 [ 112.8]	22,103		22,500
d	(　 ) 33,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	35,144	100 [ 164.5]	21,364		21,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

東御 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,654,863	2,023,440	6,631,423	5,815,440	815,983	（　0.9445） 770,696	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,541,434 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東御 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,239 ㎡	31.0 m x 39.5 m	前面道路：国道　 12.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗、一棟貸し、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,564	782,000	3.0	2,346,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		782,000		2,346,000
								0

⑨年額支払賃料	782,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,384,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,384,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 750,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,633,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,346,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,583 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,654,863 円　　　　（　 6,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東御久５公０３８７９　　　　-3	1,256 ( 1,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 79.2]	100 [100.0]	1,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,568 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸５公０８３７１　　　　-2	1,376 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.7]	100 [100.0]	1,455
c	上田５公０３８７９　　　　-2	2,828 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [199.0]	100 [100.0]	1,562

東御 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,800 円	78,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	469,200 円	9,384,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,440 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 756,400 円	78,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,023,440 円　（　　　　　　 1,633 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,815,440 円（　　　　　 4,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,654,863 円
②総費用	2,023,440 円
③純収益　①－②	6,631,423 円
④建物等に帰属する純収益	5,815,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	815,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	770,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,541,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）