別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千曲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千曲 -5 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千曲市大字若宮字村西６６番５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 戸倉 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧戸倉町の千曲川左岸に位置 する住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 戸倉駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧戸倉町の千曲川左岸地区に位置する住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面は現状を維持すると 予測する。市中心部への接近性、生活利便性が劣る地域で需要は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千曲市内の住宅地域で、千曲川左岸地区と強い代替性が認められる。需要者の中心はファミリー層である が、地縁者に限定される傾向にあり、地区外からの転入は少ない。市中心部から離れており、交通利便性及び生活利便 性が劣る既成の住宅地域に存するため、需要は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～５００万円、 新築建売で２０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は利便性の劣る既成の住宅地域に所在し、自己使用を前提とする取引が殆どを占め、周辺ではアパート等の 収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。また、地域の特性が類似する取引事 例から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千曲 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,100 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [143.7] [103.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千曲市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。立地条件の劣る住宅地の需要は弱 い。ただし新型コロナウイルス感染症の影響 は限定的である。 利便性が劣るため地価は下落傾向にあり、地 域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％