別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
千曲 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千曲 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千曲市上山田温泉４丁目２７番１５
 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
が混在する住宅地域
 南東6m市道 水道、下水 戸倉

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整然とした街区であるが
、空地・農地等も多く残る住
宅エリア		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 戸倉駅南西方

2.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、空地等の低未利用地も多く認められる住宅地域である。地元の中心産業である戸倉上山田温泉の商況
は、観光振興補助政策等により回復が期待されるが、なお当面、地価の下落は継続すると予測せざるを得ない。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千曲市内、特に旧上山田町及び旧戸倉町の市街地及びその周辺の住宅地域である。典型的需要者は、戸
倉上山田温泉エリアに地縁的選好性を有するマイホーム保有目的のエンドユーザーが中心となる。当該地域の中心産業
である戸倉上山田温泉に係る観光業は、入込客の長期減少にコロナ禍もあいまって厳しい状況にあり、地価もまた下落
が続いている。その価格水準は、土地が５００万円程度まで、新築戸建は２，０００万円程度までが主流となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、農地等も認められる長閑な住宅街にあって、幅員６ｍの南東道路に面し、居住の快適性を有することから
、住まいとしての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格については、
地域の実情と投資採算性の観点から、その試算を断念した。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の
相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を以て、鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千曲 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,100 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[102.0]		 100
[120.1]		 [103.0]
100		 24,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが
、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱
えており、不透明感も強まっている。


戸倉上山田温泉の住宅地需要は、地元観光業
・飲食業の苦境の影響を受けざるを得ず、な
お弱含みにて推移している。


個別的要因について、特段、変動は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +15.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千曲 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
２０２１８
-41959		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
b １２１１１
２０２１８
-44767		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,330)
c １２１０６
２０２１８
-46470		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.3m県道、
南1.5m、角地
（都） 商業

(90,258)
d １２２０５
２０２１８
-37021		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e １２２０５
２０２１８
-36753		 千曲市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北西4m、角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,177  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,960 		 100
[  95.1]
28,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
29,200 
b (　           ) 
26,833  		 100
[ 100.0]		 [  95.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
25,626 		 100
[ 150.8]
16,993 
17,500 
c (　           ) 
28,329  		 100
[ 100.0]		 [  94.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
29,588 		 100
[ 131.2]
22,552 
23,200 
d (　           ) 
25,901  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
25,413 		 100
[ 104.0]
24,436 
25,200 
e (　           ) 
25,616  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
27,066 		 100
[ 108.2]
25,015 
25,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,100 円／㎡]  



千曲 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 本標準地は、農地等も多い、長閑な住宅地域に所在し、千曲市中心部や商業施設等からも距離があり、生活利便
性はやや劣る。また十分な駐車場を確保した共同住宅を想定するには画地規模も小さい。そのため、賃貸需要を
喚起し、事業採算性に見合う建物の想定は困難であることから、収益還元法を非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
千曲 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千曲 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.
鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千曲市上山田温泉４丁目２７番１５
 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
が混在する住宅地域
 南東6m市道 水道、下水 戸倉

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地利用度が低い区画整然と
した住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 戸倉駅南西方

2.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした住宅地域であるが、農地・駐車場等の未利用地も多く土地利用度の向上は認められない。合併後
は旧更埴市内の利便性良好な地域に需要が顕在化する傾向があり、本地域は引き続き地価下落が継続。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧戸倉町・旧上山田町の住宅地域を中心に千曲市郊外住宅地域を含み形成される。需要者は、旧戸倉町
・旧上山田町居住者が中心となる。市内不動産需要は、利便性に優れる旧更埴市の千曲川右岸地域あるいは長野市寄り
地域にて顕在化し、本地域は、旧上山田町内にあることからも、土地利用度の向上は見られず不動産需要は低調に推移
している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で５００万円前後、土地建物総額で２０００万円台と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域には、一部アパートも見られるが、対象公示地の画地規模からも、市場性あるアパート想定は困難で、収益価
格の試算は行わなかった。本地域及び周辺地域は、区画整然とした住宅地域であるため、居住快適性を重視した自己使
用目的取引が多く、千曲川左岸の類似地域に信頼性ある取引事例が求められた。よって、本地域の要因を反映する比準
価格を採用することとし、代表標準地との検討、単価と総額の関連に留意し、評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千曲 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,100 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[102.0]		 100
[120.9]		 [103.0]
100		 24,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の減少・高齢化率の上昇も続いている。
利便性良好な地域を除き、市内不動産市場は
停滞傾向にあり、地価についても下落が継続
。

地域に変動要因は認められない。温泉街等の
低調な地域経済の影響が、住宅地需要にも及
び従来の動向に変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千曲 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
２０２１８
-44596		 千曲市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
東5.5m、角地
（都） １低専

(60,80)
b １２２０３
２０２１８
-34787		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8.7m県道
、中間画地
（都） 

(60,200)
c １２２０３
２０２１８
-35073		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d １２１１１
２０２１８
-44927		 千曲市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3m未舗装
市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
19,481 		 100
[  85.2]
22,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,600 
b (　           ) 
24,787  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
23,632 		 100
[  98.9]
23,895 
24,600 
c (　           ) 
18,964  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
20,487 		 100
[  88.2]
23,228 
23,900 
d (　           ) 
17,256  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
18,298 		 100
[  74.2]
24,660 
25,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,000 円／㎡]  



千曲 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域の宅地であり、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の画地規模は小さく、間口等からも賃貸にあたっての効率的なアパートの建築想定が困難であるため
、収益還元法の適用を行わないこととした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ