鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐久 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２２０２１７ -44203	佐久市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	１２２０７２０２１７ -39849	佐久市		更地	（　）	長方形	南16m県道、東6m、角地		（都）近商 (100,200)
c	１２１０６２０２１７ -47524	佐久市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北6m、角地		（都）近商 (100,200)
d	１２１１０２０２１７ -36828	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
e	１２１１０２０２１７ -36664	佐久市		更地	（　）	長方形	北東11.8m市道、南東4.6m、角地		（都）準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,176	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,322	100 [ 57.6]	59,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 46,960	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	45,592	100 [ 75.2]	60,628		60,600
c	(　 ) 40,994	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,039	100 [ 64.5]	62,076		62,100
d	(　 ) 39,419	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,419	100 [ 70.4]	55,993		56,000
e	(　 ) 31,566	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,200	100 [ 54.4]	55,515		55,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,800 円／㎡]

佐久 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,039,126	1,589,360	5,449,766	4,172,400	1,277,366	（　0.9458） 1,208,133	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	22,794,962 円　　　　（　 34,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	662 ㎡	32.2 m x 20.3 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,040	612,000	3.0	1,836,000
							1.0	612,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		612,000		1,836,000
								612,000

⑨年額支払賃料	612,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,344,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,344,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 440,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,903,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,836,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 612,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 118,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,039,126 円　　　　（　 10,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久５公０８３７１　　　　-8	3,105 ( 2,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [141.6]	100 [100.0]	2,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久５公０８３７１　　　　-10	2,240 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [109.9]	100 [100.0]	1,998
c	佐久５公０８３７１　　　　-9	3,083 ( 2,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [144.5]	100 [100.0]	2,092

佐久 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	57,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	367,200 円	7,344,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,960 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 547,200 円	57,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,589,360 円　（　　　　　　 2,401 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,172,400 円（　　　　　 6,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,039,126 円
②総費用	1,589,360 円
③純収益　①－②	5,449,766 円
④建物等に帰属する純収益	4,172,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,277,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,208,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,794,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
佐久 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐久 5-5

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

39,100,000 円

１㎡当たりの価格

59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐久市佐久平駅北１９番５				②地積　(㎡)	662 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (80,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層の店舗等が建ち並ぶ区画整理済みの商業地域	北16m市道	水道、ガス、下水	佐久平 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

佐久平駅の北西方に展開する
区画整理済みの商業地域。平
坦地勢。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

佐久平駅北西方

410m

法令

規制

（都）２住居
(80,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

急速に建物立地が進んだ区画整理後の地域。交通利便性に優れ、有効需要は底堅い。地価は今後も強含みの推移
を辿ると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐久市一円に及び、小諸市の一部を含む。特に代替競争関係が強く働くのは佐久平駅徒歩圏の商業地域で
ある。需要者は物販業、飲食業、個人向けサービス業、クリニック経営等を行う市内の法人個人が中心。一円各所に展
開する大型商業施設等との競合で収益環境は厳しいものの、地価は背後地価格との関係もあって強含みである。商業地
の取引は件数が少なく、地域における中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

定期借地とみられる店舗は多いが、建物自体の賃貸借は数少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の
信頼性はやや劣る。比準価格は最近の類似事例は数少ないものの、市内各方面から比較検討を加えたもので、佐久平駅
圏として堅調に推移する近隣の市場実態を反映した実証的な価格と位置づけられる。よって比準価格を中心に収益価格
を比較検討し、前年価格との均衡、単価と総額との関連性に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐久 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[151.5]

[100.0]
100

59,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾
向。佐久平駅圏の土地需要は堅調。コロナ禍
にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの
動きが見られる。

西方の一円で宅地開発、中山道南側で区画整
理事業が進んだが、近隣に特段の変化はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐久 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７２０２１７ -39849	佐久市		更地	（　）	長方形	南16m県道、東6m、角地		（都）近商 (100,200)
b	１２１０６２０２１７ -47524	佐久市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北6m、角地		（都）近商 (100,200)
c	１２１１０２０２１７ -36828	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
d	１２２０９２０２１７ -36937	佐久市		底地	（　）	ほぼ長方形	東29.7m国道、西7.2m、二方路		（都） (70,200)
e	１２１１０２０２１７ -36909	佐久市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、南5m、角地		（都）準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,960	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	45,592	100 [ 77.0]	59,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,200
b	(　 ) 40,994	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,039	100 [ 66.5]	60,209		60,200
c	(　 ) 39,419	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,419	100 [ 64.9]	60,738		60,700
d	(　 54,434) 54,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,849	100 [ 89.6]	58,983		59,000
e	(　 ) 50,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	50,969	100 [ 85.1]	59,893		59,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

佐久 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,696,154	1,790,180	5,905,974	4,671,540	1,234,434	（　0.9445） 1,165,923	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	21,998,547 円　　　　（　 33,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	662 ㎡	32.2 m x 20.3 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,241	672,300	5.0	3,361,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		672,300		3,361,500
								0

⑨年額支払賃料	672,300 円　×　12ヶ月　＝　 8,067,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,067,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 403,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,664,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,361,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,696,154 円　　　　（　 11,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久５公０９７１７　　　　-12	2,101 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久５公０９７１７　　　　-13	1,633 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	2,465
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐久 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,500 円	63,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	403,380 円	8,067,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 437,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,400 円	63,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,790,180 円　（　　　　　　 2,704 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,671,540 円（　　　　　 7,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,696,154 円
②総費用	1,790,180 円
③純収益　①－②	5,905,974 円
④建物等に帰属する純収益	4,671,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,234,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,165,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,998,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,200 円／㎡）