別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐久 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐久 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐久市中込字前林１８４３番２２ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 中込 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成住宅街に位置する分譲住 宅地域。平坦地勢。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　 交通 施設 中込駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成の進んだ住宅地域で、安定的に推移している。一円の住宅地供給に若干余剰感があり、少子高齢化が続く中 ではあるが、景気回復傾向、低金利などから需要は厚くなってきている。地価は横這い基調が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐久市全域に及び、中込地籍の住宅地域により強い代替競争関係が働く。需要者は佐久市内の事業所に勤 務する３０～４０代の地元居住者を中心とする。郊外各所に中小の分譲地が散在し、宅地供給はやや過剰ながら、景気 回復傾向などを受けて一円の有効需要は厚くなってきている。土地は６００～１０００万円、新築の戸建物件は２００ ０万円台半ばが需要の中心であるが、高低の幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模専用住宅が並ぶ地域であり価格形成要因としては居住の快適性、利便性、安全性が重視され、収益性が選択の指 標に入ることはない。また、通常の賃貸共同住宅建築の目的からして土地価格に見合うような賃料が得難い面もあるた め、収益価格の試算は行わなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、一円の生産年齢人口、世帯 数等の推移動向に留意し、前年価格との均衡、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐久 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [106.4] [102.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾 向にある。新設住宅着工件数減少傾向。佐久 平駅圏の土地需要は引き続き堅調。 安定的に推移しており、地域要因に特段の変 化はない。中込地区の人口は前年比０．３％ 増加、世帯数は１．３％増加。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％