別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 塩尻 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩尻 -7 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　林　克彦   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩尻市大字上西条字道端２６６番１外 ②地積 　(㎡) 470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 3.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅及び一般住 宅が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 みどり湖 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 みどり湖駅南方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の南東部に位置する市街化調整区域内の農家集落地域。鉄道駅に比較的近く利便性が高いことから弱いな がらも一定の需要はあり、地価は比較的安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩尻市郊外及び隣接市町村の既成農家集落地域一帯。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心であ るが、低価格を選好する一般住宅需要者も想定可能。需給動向は、人口減少や高齢化の進展から既存農家住宅地の需要 は弱いものの、塩尻市全体の旺盛な住宅需要が市街化調整区域内にも及び、弱含みながらも比較的均衡している。中心 となる価格帯は、取引自体が少なく、画地規模や取引事情等の個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、収益用途も少ないことから想定自体が非現 実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、類似標準地等との検討を踏 まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の不透明感が続く。市全体の人口は微減 傾向にあり、市街地の住宅地需要は堅調だが 、二極化傾向が鮮明。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％