別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 塩尻 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩尻 -5 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　金子　和寛   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩尻市大字片丘字新屋敷７７６８番１ ②地積 　(㎡) 442   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般及び農家住宅等 が混在する既成住宅 地域 北東4.7m市道 水道、下水 広丘 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 広丘駅南東方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落で特別な地域変動要因も見当たらないが、地価の値頃感より地価は横ばいを継続しながら当面は現状に て推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当市及び松本市に存する農家集落地域が圏域である。需要者の中心は当該集落内居住者又はその 血縁者であるが、移住者も見受けられる。当地域は在来家屋を主とする農家集落であり、需要者が限定されるうえ、高 齢化の進行や若年層の転出はあるが、移住者需要が地価を下支えしている。農家集落という特性から取引件数が少なく 、また、近親者間の取引が多いため中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は調整区域内及び都市計画区域外における取引事例より算出されたもので、比準過程も適切に行われ不動産市 場を反映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は理論的な価格であるが、農家集落で賃貸住宅が無く、賃 貸市場が成熟していなことに加え、市街化調整区域に指定されているため、試算は行えなかった。よって、実証的な比 準価格を標準とし、代表標準地との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額（格）を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩尻 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [115.4] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要者の限定に加え、農業従事者の減少等に より需要は低迷しているものの、値頃感より 移住者需要も見られ持ち直しの動きも見られ る。 古くからの農家住宅地域であり、目立った変 化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％