別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 塩尻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩尻 -4 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩尻市大字広丘高出字岡原４３２番１外 ②地積 　(㎡) 740   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 西4m市道 水道、下水 塩尻 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 塩尻駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地や店舗等に比較的近く調区としては利便性が良い住宅地域である。周辺での街路整備の影響や、近接 市街化区域内の堅調な宅地需要の波及効果から、地価は安定的に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩尻市郊外及び松本市郊外の住宅地域一帯であるが、特に代替性が高いのは、市街化区域に近接する調整 区域内集落地域。需要者は、農家住宅については、地縁性を有する個人が中心であるが、一般住宅取得目的需要も想定 される。需給動向は、農家住宅への需要は低調であるが、市街化区域内の堅調な需要の波及も見られ、需給は均衡して いる。需要の中心となる価格帯は、取引規模、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅や一般住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域内に存すること から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、自用目的の取引が中心であって取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩尻 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続 いている。塩尻市全体の人口は微減傾向で、 市街地の住宅地需要は堅調だが、二極化傾向 が鮮明。 付近で広丘東通り線の整備が進行中である。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％