別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茅野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅野 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅野市塚原２丁目４１０７番１外 ｢塚原２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 台形 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗、官庁、一般住 宅等が混在する商業 地域 北西16m県道、東側道 水道、下水 茅野 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 茅野駅東方 520m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近くに市役所が存し銀行もあるが、年々繁華性が劣ってきており、厳しい商況が続いている。地価動向について は、当面の間下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茅野市における幹線道路沿いの商業地域。需要の中心は茅野市内で商業を営む事業主、又は事務所を所有 したい事業者。茅野駅東口は土地区画整理事業完了後も駐車場用地が多いため繁華性が乏しく、事業主の高齢化等から 店舗の閉鎖も見受けられる。商業地の取引にあっては、取引当事者の個別事情が強く反映されるため、需要の中心とな る価格帯は見出せないが、建物の取り壊し費用を加味し低い価格となる傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の店舗及び事務所が中心であり、賃貸物件は高齢化に伴い廃業した店舗を貸し出す程度で、商業用建物 の賃貸市場の熟成度は総じて低い。また、老朽化した建物が増加し、店舗需要も少ないことから賃料水準が低くなる傾 向にあり、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は若干の減少傾向で、高齢化率は県 平均よりも低い。需要は総じて弱含みで、商 業地についてはコロナ禍の影響もあり厳しい 状況が継続中。 市役所、銀行等の利用者を除き、地元店舗に 対する商業顧客の増加はあまりみられず、郊 外のスーパーに客足をとられている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％