別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大町 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市大町４０６４番２ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅、一般 住宅等が混在する商 業地域 南16m県道 水道、ガス、下水 信濃大町 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 信濃大町駅北西方 600m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に存する既存商業地域であるが、市内で進む人口減少と高齢化率上昇を背景に商況は低迷しており、地域 では商業地域から商住混在地域への移行が進んでいる。今後も商業地の不動産需給は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大北地域内の商業地域又は混在地域。特に信濃大町駅周辺の商業地域により強い代替競争関係が認められ る。需要者の中心は地元の個人事業者が中心。需給動向はモータリゼーション化が進んだ結果、駐車場が確保できない 小規模画地の既存商業地は引合自体が少ないほか、市内人口減少を背景に過疎化・商況の縮小が進み、商業地需要は緩 慢に推移。需給の中心となる価格帯は、規模や形状等の個別性が強いため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用を中心とする店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域で、賃貸目的を主とする店舗・事務所はほぼない ため商業事業者に対する賃貸市場の熟成度は低く、収益還元法の適用は断念した。一方で比準価格は類似性を有する同 一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって本件では比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大町 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [103.2] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄れつつあるが、市内の継 続する人口減・高齢化率の上昇を背景に市内 での商況は縮小し、商業地需給は停滞してい る。 市での継続する人口減・高齢化率の上昇を背 景に地域でも顧客離れが進み、商況の低迷は 顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％