鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

信州中野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２２０２１１ -38032	中野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m県道、中間画地		（都）商業 (80,372)
b	１２１０１２０２１１ -38920	中野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	１２００９２０２１１ -38736	中野市		更地	（　）	長方形	北東10m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	１２２０３２０２１１ -35214	中野市		更地	（　）	ほぼ台形	東8.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	１２２０１２０２１１ -36833	中野市		建付地	（　）	不整形	南東8m県道、南4.5m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,000	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,025	100 [ 97.0]	39,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,200
b	(　 ) 33,275	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,443	100 [ 95.0]	34,151		34,200
c	(　 ) 46,979	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,617	100 [ 120.5]	37,856		37,900
d	(　 ) 40,200	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,758	100 [ 105.1]	37,829		37,800
e	(　 ) 39,049	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,463	100 [ 93.8]	41,005		41,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

信州中野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,431,118	546,185	1,884,933	1,736,500	148,433	（　0.9700） 143,980	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,768,846 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

信州中野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	72.00	Ｗ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	372 ％	138 ㎡	5.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は共同住宅１ＬＤＫ３４㎡２戸、敷地内駐車場２台。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	72.00	94.4	68.00	1,546	105,128	3.0	315,384
							1.0	105,128
2～	居宅	72.00	94.4	68.00	1,380	93,840	1.0	93,840
							1.0	93,840
～

～

～

計		144.00	94.4	136.00		198,968		409,224
								198,968

⑨年額支払賃料	198,968 円　×　12ヶ月　＝　 2,387,616 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 81,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,469,216 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 152,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,388,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	409,224 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,968 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 38,528 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,431,118 円　　　　（　 17,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中野５公４９８３　　　　-1	1,368 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	1,414	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中野５公４９８３　　　　-2	1,145 ( 1,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	1,397
c	中野５公４９８３　　　　-3	1,587 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	1,442

信州中野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,000 円	23,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	177,885 円	2,541,216　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,500 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,185 円　（　　　　　　 3,958 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9700

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0626 ×　 45 ％　＋　0.0816 × 40 ％　＋ 0.0976 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,736,500 円（　　　　　 12,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,431,118 円
②総費用	546,185 円
③純収益　①－②	1,884,933 円
④建物等に帰属する純収益	1,736,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	143,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,768,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
信州中野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

信州中野 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西澤　俊次

TEL.

鑑定評価額

5,150,000 円

１㎡当たりの価格

37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野市中央１丁目６００番｢中央１－８－５｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (80,372)
	1:4	住宅兼倉庫Ｓ3	低層の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	北6.2m県道	水道、ガス、下水	信州中野 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に位置する既成商
店街

街

路

６．２ｍ県道

交通

施設

信州中野駅北東方

550m

法令

規制

（都）商業
(80,372)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地に位置する既存商店街で小規模な自宅併用店舗が多く、顧客は沿道型大型店舗へシフトしている。閉
店している店舗がみられ、商況は低迷しており、今後も衰退傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中野市内の商業地域、住商混在地域である。需要者は店舗、自宅併用店舗の取得を目的とする地元の小規
模事業者のほか住宅取得を目的とする個人も想定される。郊外型大型店舗への顧客流出により、小規模な既存店舗を中
心とする中心市街地の商店街は停滞状況が続いていおり、今後は住宅取得を目的とする需要も想定される。市内商業地
の不動産取引は少なく、画地規模もまちまちであり価格帯にも幅があり、中心価格帯は把握しえない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中心市街地の商業地域である。比準価格は類似の商業地域の事例を中心に採用し、市場価値を反映した説得
力のある価格である。商業地域においては事業者により建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定の仕方により
価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、実証的で説得力の優る比準価格を重視し収益価格
を収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　信州中野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,400 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[121.3]

[100.0]
100

37,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動
制限緩和、政府支援策により観光、個人消費
は持ち直している。設備投資は堅調。

商況の衰退傾向が続いており、閉店している
店舗も見られる。周辺地域で全国展開するド
ラッグストアが開業した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

信州中野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１１２０２１１ -45094	中野市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０２２０２１１ -40561	中野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２１１２２０２１１ -43611	中野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２２０３２０２１１ -35225	中野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	38,064	100 [ 95.8]	39,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 39,400	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,967	100 [ 96.9]	40,214		40,200
c	(　 ) 34,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	35,355	100 [ 93.8]	37,692		37,700
d	(　 ) 31,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,793	100 [ 83.8]	37,939		37,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

信州中野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,921,113	672,241	2,248,872	2,118,060	130,812	（　0.9718） 127,123	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,398,547 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

信州中野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	372 ％	138 ㎡	5.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階フロア貸、敷地外駐車場を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.00	90.0	81.00	1,586	128,466	3.0	385,398
							0.0	0
2～	事務所	90.00	90.0	81.00	1,440	116,640	2.0	233,280
							1.0	116,640
～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		245,106		618,678
								116,640

⑨年額支払賃料	245,106 円　×　12ヶ月　＝　 2,941,272 円
⑩a共益費（管理費）	70 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 136,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,077,352 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,892,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	618,678 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 116,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 22,586 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,921,113 円　　　　（　 21,167 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯山５公８０２５　　　　-1	1,284 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,586 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野５公０７５１８　　　　-1	1,794 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [105.0]	1,612
c	須坂４公６９２２　　　　-3	2,032 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [105.0]	1,728

信州中野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	184,641 円	3,077,352　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,241 円　（　　　　　　 4,871 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,118,060 円（　　　　　 15,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,921,113 円
②総費用	672,241 円
③純収益　①－②	2,248,872 円
④建物等に帰属する純収益	2,118,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	130,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	127,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,398,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）