別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 信州中野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   信州中野 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する郊外の住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 信州中野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近年商業施設の進出が多い幹 線街路の背後に当たる地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道　 交通 施設 信州中野駅北方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外で未だ農地も介在し集落的様相を呈する地域。近年郊外量販店により利便性は向上したが、住宅団地開発 は局所的かつ散発的。状況変化に乏しく地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中野市の郊外住宅地域。需要者は市内居住者が中心。最近他市域では北部の豪雪地方（飯山市、野沢温泉 村、木島平村、栄村）からの転入もみられるが当該地域までは及ばない。圏域内地域は街路整備等が進まない状況で、 周辺幹線街路への郊外量販店出店が進み利便性は高まっても新規開発は期待されるほど進んでいない。当地区に限定す ると、土地価額は４００～６００万円程度、新築の戸建物件は総額１９００万円程度までが需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は中野市内の住宅地の事例を採用し、市場性を直接反映しており実証的で説得力がある。後記の理由か ら収益還元法は適用できなかった。郊外住宅地域で自用目的での取引に限定され、収益性よりも居住快適性が重視され るため一手法のみでも十分説得力があると考えられる。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、地積 と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信州中野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.9] [101.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内景気は依然厳しく人口減少続くが、雪の 多い北部地方からの転入もあり、小規模住宅 地開発も散発的に行われ、一定の歯止めがか かっている。 周辺地域では商業施設配置の郊外拡散傾向（ 中心部空洞化の要因）は長く続いているが、 住宅地開発は局所的で広く追随してこない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％