鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

駒ケ根 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７２０２１０ -41007	駒ケ根市		更地	（　）	不整形	北16m市道、東5m、角地		（都）準住居 (70,200)
b	１２２０６２０２１０ -47201	駒ケ根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m私道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	１２１０６２０２１０ -49055	駒ケ根市		建付地	（　）	長方形	東3.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	１２２０７２０２０９ -40986	伊那市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.1m市道、西4.9m、東4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e	１２２０６２０２０９ -47214	伊那市		更地	（　）	ほぼ整形	南東9m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,042	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.7]	26,922	100 [ 86.9]	30,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 21,380	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	22,348	100 [ 82.5]	27,088		27,600
c	(　 ) 19,670	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	27,145	100 [ 98.7]	27,503		28,100
d	(　 ) 25,009	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	29,939	100 [ 92.4]	32,402		33,100
e	(　 ) 26,606	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,526	100 [ 94.5]	28,070		28,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -26.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

駒ケ根 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,434,229	861,780	3,572,449	2,293,610	1,278,839	（　0.9733） 1,244,694	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	23,484,792 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駒ケ根 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,249 ㎡	37.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド用店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,940	388,000	3.0	1,164,000
							1.0	388,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		388,000		1,164,000
								388,000

⑨年額支払賃料	388,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,656,000 円　　×　　 6.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,348,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,164,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,434,229 円　　　　（　 3,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	駒ヶ根（店）　　　　-2	1,576 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,978 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	駒ヶ根（店）　　　　-4	1,955 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駒ケ根 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,700 円	31,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	139,680 円	4,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 307,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,200 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 861,780 円　（　　　　　　 690 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,293,610 円（　　　　　 1,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,434,229 円
②総費用	861,780 円
③純収益　①－②	3,572,449 円
④建物等に帰属する純収益	2,293,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,278,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,244,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,484,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
駒ケ根 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

駒ケ根 5-3

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　寺沢　秀文

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	駒ケ根市下市場３７番４｢下市場３７－２１｣				②地積　(㎡)	1,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1	店舗Ｓ1	低層の店舗等が増えつつある路線商業地域	西28m国道、背面道	水道、下水	小町屋 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 65 ｍ、南 115 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

小町屋駅南東方

450m

法令

規制

（都）準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は国道１５３号伊南バイパス沿いに存する比較的新興の路線商業地域である。同バイパスは平成３０年
１１月に全線開通し、利便性が向上しているも、近時のコロナ禍等も加わりやや地価下落傾向にて推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は駒ヶ根市及び周辺市町村の国道、県道等の幹線道路沿いの路線商業地域で、特に市内の交通量の多い幹
線街路沿いに強い代替性が認められる。需要者の中心は伊那谷に地縁のある事業者や広域的展開を図るロードサイドチ
ェーン等と認められる。今後更なる発展が期待されるが、周辺には未利用地等も見られ、地価は引き続き下落している
。価格水準は個別的要因等により一定ではないものの、坪単価で概ね１０万円前後程度が中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は当市内商業地での取引僅少傾向等を反映しつつも、同市内での商業地系の取引事例を中心に求められ、実
証的である。一方、当該地域内においては賃貸市場は成熟しているとは言えず、賃料水準は低廉かつ不確実で、収益価
格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るものと判断した。よって市場の実態を反映した比準価格を標準として、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　駒ケ根 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,500 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[102.0]
100

31,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年春先より続く世界的なコロナ禍によ
り日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動
向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影
響を与えている。

国道１５３号伊南バイパス全線が開通し利便
性が向上しているも、長引くコロナ禍の影響
等により地域の景況にも影響を与えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.3
交通・接近　　　  +2.9
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

駒ケ根 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８２０２１０ -40350	駒ケ根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東6m、西10m、三方路		（都）１住居 (80,200)
b	１２２０３２０２１０ -36716	駒ケ根市		底地	（　）	ほぼ台形	東28m国道、南14.5m、角地		（都）準住居 (80,200)
c	１２１０８２０２１０ -40387	駒ケ根市		更地	（　）	長方形	東3.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	１２１１１２０２１０ -46971	駒ケ根市		建付地	（　）	長方形	南4.6m市道、西4m、角地		（都）商業 (100,276)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	28,774	100 [ 90.6]	31,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 17,549) 29,248	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	27,549	100 [ 90.3]	30,508		31,100
c	(　 ) 31,465	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,710	100 [ 94.7]	32,429		33,100
d	(　 ) 29,758	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,256	100 [ 87.2]	32,404		33,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.3	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

駒ケ根 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,434,229	861,380	3,572,849	2,293,610	1,279,239	（　0.9733） 1,245,083	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	23,492,132 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駒ケ根 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,249 ㎡	37.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド用店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,940	388,000	3.0	1,164,000
							1.0	388,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		388,000		1,164,000
								388,000

⑨年額支払賃料	388,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,656,000 円　　×　　 6.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,348,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,164,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,434,229 円　　　　（　 3,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	駒ヶ根（店）　　　　-2	1,576 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,978 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	駒ヶ根（店）　　　　-4	1,955 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駒ケ根 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,700 円	31,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	139,680 円	4,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 307,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,200 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 861,380 円　（　　　　　　 690 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,293,610 円（　　　　　 1,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,434,229 円
②総費用	861,380 円
③純収益　①－②	3,572,849 円
④建物等に帰属する純収益	2,293,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,279,239 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,245,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,492,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）