別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊那 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊那 -3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊那市高遠町西高遠２５９番３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,192) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4.8m市道 水道、下水 伊那市 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 伊那市駅東方 9.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,192) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧高遠町中心部に近い城下町の名残のある既成住宅地域であるが、伊那市中心部からは遠く宅地需要は弱含みで ある。旧道沿いの斜面上の地域で開発余地に乏しく、当面地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊那市東部の郊外、特に旧高遠町内に強い代替性が認められる。需要者は、高遠地区に地縁を持つ個人が 中心で、一部Ｉターン組も認められる。近時の新型コロナの影響等もあり、高遠地区においては観光客の減少・高齢化 率の上昇に伴う需要の減退や他地域への人口流出等、宅地需要は引き続き弱含みである。需給の中心となる価格帯は、 取引が少なく把握が困難であるが、土地のみで概ね総額２００～３００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は伊那市郊外（高遠地区）の山間部にある住宅地域である。比準価格は、現実に取引が行われた事例を収集し 求められたもので、その規範性は高いものと判断する。一方、当地域内は自己使用目的の取引が大半で、賃貸市場が未 成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、同一需給圏内の市場取引実態を反映する比準価格を採用 し、代表標準地の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南箕輪 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [154.8] [103.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年における人口は減少、高齢化率は上昇傾 向にある。地方経済の先行きは依然不透明で ある。 旧高遠町中心部の既成住宅地域であり，前年 と比較し地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％