別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 小諸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小諸 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小諸市大字市字土橋９１３番２ ②地積 　(㎡) 2,323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中規模の工場、営業 所等が建ち並ぶ工業 団地 南東9.2m市道 水道、下水 美里 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中規模工場営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模工場を中心に小規模工 場・倉庫等も見られる工業団 地。 街 路 ９．２ｍ市道 交通 施設 美里駅東方 500m 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、生産拠点の国内回帰の動きもみられる他、災害リスク回避のため地方工業地等へ生産拠点を分散化する動 きもでている。更に、ネット通販の拡大等で物流機能の強化が図られており物流施設への需要が高まっている。 (3)最有効使用の判定 中規模工場営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東信地方の全域で市街地周辺から郊外の広範囲に点在する工業地域である。需要者は県内の製造業、物流 関連等の企業等である。長野県内では首都圏への時間的距離等の優位性を有する立地条件の良い地域で有効需要が認め られる状況であり、佐久市との市境付近に存する比較的小規模な工業団地である当該地域でも潜在的な需要が見込まれ る。なお、需要の中心となる価格帯は取引量が少なく把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場が多い比較的小規模な工業団地内に存するため賃貸市場が未成熟で、更には業種等により個別性 の強い工場の賃貸を想定することは非現実的であることから収益価格の試算は行わなかった。比準価格は小諸市内及び 近接する他の市町村における工業地の事例を採用し、これを中心に決定した実証的で信頼性を有する価格であるので、 代表標準地との検討も踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方の工業地でも高速道インターへのアクセ スやコスト面等の立地条件により一部では需 要が顕在化しており、相対的に需要の改善が 窺える。 県内では首都圏への時間的距離等の優位性を 有する立地条件の良い地域で有効需要が認め られる状況であり、当該地域でも潜在的な需 要が見込まれる。 標準画地と比して特段の変動要因は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％