鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小諸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６２０２０８ -45808	小諸市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２２０７２０２０８ -39729	小諸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、東5m、二方路		（都）１住居 (80,200)
c	１２１０６２０２１７ -47524	佐久市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北6m、角地		（都）近商 (100,200)
d	１２２０５２０２１７ -37568	佐久市		更地	（　）	不整形	西12m市道、北東2m、二方路		（都）準住居 (80,200)
e	１２１０６２０２０８ -47453	小諸市		建付地	（　）	不整形	北7.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,645	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.2]	24,932	100 [ 66.6]	37,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 36,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	34,525	100 [ 92.6]	37,284		37,300
c	(　 ) 40,994	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,039	100 [ 104.4]	38,352		38,400
d	(　 ) 30,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	32,316	100 [ 87.3]	37,017		37,000
e	(　 ) 22,070	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.1]	29,714	100 [ 79.0]	37,613		37,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,500 円／㎡]

小諸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,108,751	2,372,186	6,736,565	6,509,160	227,405	（　0.9445） 214,784	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,052,528 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	9.7 m x 23.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１階店舗、２階・３階事務所。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	78.0	140.40	1,925	270,270	3.0	810,810
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	82.0	147.60	1,540	227,304	3.0	681,912
							0.0	0
3～ 3	事務所	180.00	82.0	147.60	1,440	212,544	3.0	637,632
							0.0	0
～

～

計		540.00	80.7	435.60		710,118		2,130,354
								0

⑨年額支払賃料	710,118 円　×　12ヶ月　＝　 8,521,416 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 435.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,045,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,566,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,088,513 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,130,354 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,108,751 円　　　　（　 40,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸５公０８３７１　　　　-3	1,462 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸５公０８３７１　　　　-1	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,942
c	小諸５公０８３７１　　　　-2	1,376 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	1,927

小諸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	88,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	956,686 円	9,566,856　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,600 円	88,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,372,186 円　（　　　　　　 10,590 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,509,160 円（　　　　　 29,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,108,751 円
②総費用	2,372,186 円
③純収益　①－②	6,736,565 円
④建物等に帰属する純収益	6,509,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,052,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小諸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小諸 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　修二

TEL.

鑑定評価額

8,270,000 円

１㎡当たりの価格

36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小諸市相生町２丁目１１３番２｢相生町２－２－６｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:2.5	店舗ＲＣ3F1B	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ中心商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	小諸 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.7 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 224 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

駅前通りに小売店舗等が建ち
並ぶ中心商店街。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

小諸駅北東方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

依然中心市街地の空洞化が顕著である。近年、小諸市庁舎の建て替え、浅間南麓こもろ医療センター移転等の大
型事業が実現して街中の活性化に期待が寄せられているが、現時点では大きな変化が見られない。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小諸市及び佐久市市街地内の既存商業地域及び周辺の路線商業地域である。需要者は地元の小売・飲食業
者等が中心である。依然として中心街の空洞化が顕著で、近年、小諸市庁舎の建替え、浅間南麓こもろ医療センタ－の
移転、一昨年ツルヤの拡張オープン等の大型事業が実現し街中の活性化に寄与しているが、現時点では商況に大きな変
化は見られず、佐久市等への顧客の流出が続いている。需要の中心となる価格帯は最近の取引が少なく把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含む
ため精度は劣る。比準価格は小諸市及び隣接する佐久市内の商業地の事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い妥当
性を有する価格が求められた。よって、実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考慮し、か
つ代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐久 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[101.7]

[100.0]
100

37,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市経済の冷え込みが不動産市況にも波及し
て低調に推移していたが、コンパクトシティ
構想の進捗により、市街地内の整備が進めら
れている。

小諸市庁舎の建替え、こもろ医療センター移
転、核店舗のオープン等の大型事業が実現し
て街中の活性化に期待が寄せられているが、
商況は依然低迷。

形状がやや不整形であるが、当該近隣地域と
しては概ね標準的で個別的要因の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小諸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２０８ -47453	小諸市		建付地	（　）	不整形	北7.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２１０４２０２０８ -48445	小諸市		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.1m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
c	１２２０１２０２０８ -37166	小諸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.6m市道、西1.4m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２２０９２０２１７ -36937	佐久市		底地	（　）	ほぼ長方形	東29.7m国道、西7.2m、二方路		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,070	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.1]	29,714	100 [ 79.3]	37,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 28,106	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,334	100 [ 68.7]	39,787		39,800
c	(　 ) 26,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,023	100 [ 68.9]	37,769		37,800
d	(　 54,434) 54,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,849	100 [ 134.3]	39,351		39,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,700 円／㎡]

小諸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,008,227	2,339,326	6,668,901	6,442,740	226,161	（　0.9445） 213,609	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,030,358 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	9.7 m x 23.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２・３階事務所。駐車場なし

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

同種の建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	78.0	140.40	1,800	252,720	3.0	758,160
							1.0	252,720
2～ 2	事務所	180.00	82.0	147.60	1,721	254,020	3.0	762,060
							1.0	254,020
3～ 3	事務所	180.00	82.0	147.60	1,530	225,828	3.0	677,484
							1.0	225,828
～

～

計		540.00	80.7	435.60		732,568		2,197,704
								732,568

⑨年額支払賃料	732,568 円　×　12ヶ月　＝　 8,790,816 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 435.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,045,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,836,256 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 983,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,852,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,197,704 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 732,568 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 135,818 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,008,227 円　　　　（　 40,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸５公０８３７１　　　　-1	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,835 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸５公０８３７１　　　　-2	1,376 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	1,840
c	小諸５公０８３７１　　　　-3	1,462 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,624

小諸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,500 円	87,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	983,626 円	9,836,256　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 698,400 円	87,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,339,326 円　（　　　　　　 10,443 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,442,740 円（　　　　　 28,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,008,227 円
②総費用	2,339,326 円
③純収益　①－②	6,668,901 円
④建物等に帰属する純収益	6,442,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	226,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,030,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）