鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小諸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６２０２０８ -45758	小諸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０４２０２０８ -40684	小諸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、南6.2m、角地		（都）１中専 (70,200)
c	１２２０６２０２０８ -45591	小諸市		更地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		（都） (60,200)
d	１２２０９２０２０８ -36790	小諸市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,180)
e	１２２０５２０２０８ -37656	小諸市		建付地	（　）	不整形	東8.1m県道、中間画地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,448	100 [ 117.2]	20,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,600
b	(　 ) 20,265	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	19,282	100 [ 99.0]	19,477		20,100
c	(　 ) 19,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	19,822	100 [ 99.0]	20,022		20,600
d	(　 ) 19,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	19,071	100 [ 99.0]	19,264		19,800
e	(　 ) 17,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	18,185	100 [ 94.6]	19,223		19,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,200 円／㎡]

小諸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			最近における適切な事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,364,462	926,640	3,437,822	3,300,400	137,422	（　0.9707） 133,396	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,667,920 円　　　　（　 7,870 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	196 ％	339 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均面積５０㎡、全６戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,250	187,500	2.0	375,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		375,000		750,000
								0

⑨年額支払賃料	375,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	30 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 108,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,608,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 394,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,357,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	750,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,364,462 円　　　　（　 12,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸５公０８３７１　　　　-7	1,131 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,252 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸５公０８３７１　　　　-5	1,105 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,251
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小諸 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,800 円	44,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	332,640 円	4,752,000　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,800 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 926,640 円　（　　　　　　 2,733 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,300,400 円（　　　　　 9,736 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,364,462 円
②総費用	926,640 円
③純収益　①－②	3,437,822 円
④建物等に帰属する純収益	3,300,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	133,396 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,667,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,870 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
小諸 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小諸 -2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

TEL.

鑑定評価額

6,850,000 円

１㎡当たりの価格

20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小諸市御幸町１丁目１３９１番３｢御幸町１－１６－１４｣				②地積　(㎡)	339 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,196)
	1:1	住宅ＬＳ1	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東4.9m市道	水道、ガス、下水	東小諸 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に近い国道背後のほ
ぼ熟成した既成住宅地域。南
西向き緩傾斜地勢。

街

路

基準方位北、　　４
．９ｍ市道

交通

施設

東小諸駅南東方

750m

法令

規制

（都）１中専
(60,196)

⑤地域要因の将
　来予測

近年では佐久市寄りの御影新田、和田地区などの住宅地が選好される傾向にあることから当該地域の需要は弱含
みで推移している。又、特段大きな変動要因が無く今後も概ね同様の状況が続くと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,020 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小諸市内の住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者、小諸市内外への通勤者が中心である。近年では
佐久市寄りの御影新田、和田地区などの住宅地が選好される傾向にあることから当該地域の需要は弱含みで推移してい
る。更には、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。なお、需要の中心となる
価格帯は土地で７００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が主体で自用目的での需要が中心の地域であり、収益価格は共同住宅を想定して求めたが、地価に
見合う賃料が得られないため低位に求められた。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、周辺類似地
域における住宅地の事例を基に試算した実証的で信頼性に優る比準価格を中心に、収益価格を参酌して代表標準地との
均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小諸 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[129.5]

[103.0]
100

19,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ここ数年県内景気が緩やかな回復傾向で都市
部を中心に需要が上向いているが、小諸市で
は地域経済の停滞が続き市全体的に需要は依
然弱含みである。

近年では佐久市寄りの御影新田、和田地区な
どの住宅地が選好される傾向にあることから
当該地域の需要は弱含みで推移している。

方位が南東であるほかは概ね標準画地であり
個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.1
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小諸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０２０８ -42742	小諸市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m道路、中間画地		（都） (60,200)
b	１２２０５２０２０８ -37656	小諸市		建付地	（　）	不整形	東8.1m県道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	１２２０５２０２０８ -37472	小諸市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	１２２０４２０２０８ -40684	小諸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、南6.2m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	27,038	100 [ 135.1]	20,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,600
b	(　 ) 17,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	18,185	100 [ 101.9]	17,846		18,400
c	(　 ) 19,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	21,018	100 [ 109.7]	19,160		19,700
d	(　 ) 20,265	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	19,282	100 [ 113.8]	16,944		17,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,200 円／㎡]

小諸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,524,647	839,940	3,684,707	3,544,600	140,107	（　0.9707） 136,002	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,720,040 円　　　　（　 8,020 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	196 ％	339 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積５０㎡、全６戸、駐車場付。地域の標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,365	204,750	1.0	204,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		409,500		409,500
								0

⑨年額支払賃料	409,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,914,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,914,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 393,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,520,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	409,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,524,647 円　　　　（　 13,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸５公０８３７１　　　　-4	1,076 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,366 円/㎡　月額支払賃料（　 1,365 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸５公０８３７１　　　　-5	1,105 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 79.6]	100 [100.0]	1,446
c	小諸５公０８３７１　　　　-7	1,131 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 84.2]	100 [100.0]	1,304

小諸 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,600 円	47,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	147,420 円	4,914,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,920 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,200 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 839,940 円　（　　　　　　 2,478 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,544,600 円（　　　　　 10,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,524,647 円
②総費用	839,940 円
③純収益　①－②	3,684,707 円
④建物等に帰属する純収益	3,544,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	140,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,720,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,020 円／㎡）